Изъять для госнужд

Госдума готовится ко второму чтению законопроекта, позволяющего изымать земли в «новой» Москве по упрощенной, или как ее еще называют «сочинской» схеме. Дачники и горожане, постоянно проживающие на присоединенных территориях, обеспокоены судьбой своего недвижимого имущества. Насколько оправданы их опасения и кого коснется упрощенный порядок изъятия? Как будет проводиться компенсация убытков: по рыночной или кадастровой стоимости? Эти и другие ключевые вопросы предлагаемого нововведения в пресс-центре «Росбалт-Москва» обсудили парламентарии и столичные чиновники.

Несмотря на то, что присоединенные территории занимают 148 тыс. гектар, по словам замглавы департамента городского имущества Максима Гамана, свободных земель, которые позволили бы реализовывать крупные инфраструктурные проекты, на новых территориях практически нет. Даже подобрать участок под медицинский кластер оказалось для чиновников большой проблемой, признается Гаман, что и говорить о проектах дорожного строительства. Поэтому вопрос об изъятии земель возникает как бы сам собой. Однако, по словам первого заместителя руководителя аппарата мэра и правительства Москвы Алексея Старовойтова, порядок изъятия земель сейчас определен крайне слабо, и как следствие – процедура может растянуться на годы.

Так, в действующем законодательстве в принципе не предусмотрено изъятие земель для размещения объектов социальной и инженерной инфраструктуры, что, по словам чиновника, само по себе делает невозможным комплексное развитие «новой» Москвы. Кроме того, по мнению Старовойтова, процедура излишне затянута и занимает в среднем от полутора до трех лет. «Для того, чтобы построить ЦКАД, необходимо изъять 334 участка. Власти Московской области за последние два года смогли изъять только семь», - привел пример несовершенства законодательства Старовойтов.

«Все это удорожает проекты строительства, ради которых проводится изъятие, а в случае, когда речь идет о бюджетных деньгах, это недопустимо», - полагает он.

При этом сейчас изъятие в принципе невозможно, если права собственника на недвижимость не были оформлены надлежащим образом, а такие случаи встречаются сегодня сплошь и рядом. Отсутствует возможность договориться с собственником без применения длительной и затратной процедуры изъятия.

Кроме того, действующий порядок дает правообладателям широчайше возможности для спекуляций. Чтобы затянуть процесс и как говориться в народе, «набить себе цену», собственник может инициировать множество судебных споров, в частности, оспаривать документы по планировке территории, решение об изъятии, размер предлагаемой компенсации, и пока эти споры не будут разрешены, изъять землю будет невозможно. Он может сдать ее в аренду третьим лицам, права которых на участок сохраняются даже после изъятия его у собственника.

Даже после принятия решения об изъятии собственник может совершать сделки с недвижимостью или образовать из участка несколько новых. При этом объекты недвижимости и правообладатели, указанные в решении об изъятии, не будут соответствовать фактически существующим, и все придется начинать сначала. Собственник может попросту отказаться получить компенсацию, а прекращение его прав возможно только после возмещения всех убытков и стоимости имущества.

Что изменит предлагаемый парламентариями порядок? Во-первых, он даст возможность изымать земли для развития не только транспортной, но и инженерной и социальной инфраструктуры, а также строительства объектов федерального и регионального значения согласно перечню, утвержденному федеральным правительством. Во-вторых, чиновники смогут договориться с собственниками без применения процедуры изъятия, например, путем перераспределения земель или совершения гражданско-правовых сделок.

По словам Старовойтова, законопроектом впервые предлагается закрепить процедуру, четко фиксирующую порядок выявления правообладателей. Так, не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии чиновники будут обязаны направлять запросы всем лицам, которые могут обладать информацией о правах на недвижимость, в том числе предполагаемому правообладателю, а также опубликовать в СМИ сообщение о предстоящем изъятии с предложением правообладателям заявить о наличии прав. Если таковые не объявляются, возможные права прекращаются и участок отдается под строительство. Если впоследствии хозяева все же отыщутся, все убытки, связанные с прекращением прав, им обещают компенсировать в полном объеме. При этом авторы документа также предлагают не дожидаться разрешения судебных споров о размере компенсации, а изымать имущество, выплачивая сумму, установленную независимым оценщиком. Если же собственникам удастся доказать, что им полагается больше, осуществляется доплата. Также станет возможным изъятие недвижимости, права на которую не были оформлены надлежащим образом. Правда, и в этом случае собственникам также предполагается выплачивать компенсацию. Если правообладатели отказываются принять деньги, пытаясь тем самым затянуть процедуру, законопроектом предусмотрена возможность внесения необходимой суммы на счет нотариуса.

Также законодатели предлагают избавить чиновников от необходимости получать новое решение об изъятии, если участок был продан или разделен на несколько мелких и сведения, указанные в решении не соответствуют действительности.

В целом, по задумке авторов документа, минимальный срок изъятия с момента принятия решения об изъятии составит 90 дней. Существенное сокращение сроков длительности процедуры позволит осуществлять проекты по развитию новых территорий в сжатые сроки. При этом о том, что участок потенциально может подвергнуться изъятию, собственник может узнать задолго до принятия решения по этому конкретному участку. Дело в том, что сначала должны быть разработаны территориальные схемы новых территорий, определяющие стратегию развития. И уже тогда станет ясно, где и какие крупные инфраструктурные объекты могут появиться. Эти документы должны быть вынесены на публичные слушания, в ходе которых жители смогут с ними ознакомится и высказать свои замечания.

Столичные власти обещают прибегать к новому порядку только в случаях крайней необходимости. В большей степени это коснется крупных землевладельцев, а вот собственникам небольших земельных участков бояться нечего, отметил руководитель департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.

«Для строительства мы всегда будем выбирать те участки, которые не обременены объектами недвижимости», - заявил глава ведомства. В качестве примера он привел ситуацию с проектированием Калужского шоссе. «Можно пройти по сегодняшней трассе, которая режет поселение Сосенское. При этом изъятию подлежат около 10-12 участков. Но есть возможность обойти поселение и пройти по участку более 100 гектар, принадлежащему крупной юридической компании. Безусловно, мы принимаем решение в пользу второго варианта и обходим населенный пункт, потому что затраты при изъятии будут выше. В то же время мы развиваем территорию, которая находится за пределами населенного пункта и сохраняем действующую дорожную сеть, проходящую через населенный пункт», - подчеркнул он.

Документ разработан в интересах московского бюджета и ничем не угрожает 6-12-соточникам, подтвердил слова Жидкина один из авторов документа, член комитета Госдумы по бюджету и налогам Николай Гончар. Речь идет о том, что за полгода (с декабря 2011 года по 1 июля 2012 года) до присоединения новых территорий, по словам депутата, на потенциально известных участках проектируемой дороги Солнцево - Видное покупались сразу по несколько разрозненных небольших участков по 7-8 га. Всего в новой Москве было заключено порядка 925 таких сделок. Очевидно, неплохо знакомые с планами столичного правительства новоиспеченные собственники рассчитывали неплохо подзаработать, выторговав за стратегически важные клочки земли как можно больше. «Законопроект принимается как раз для того, чтобы такой способ наглого грабежа бюджета Москвы не состоялся», - заключил Гончар.

Однако москвичи обеспокоены, что законопроект обсуждается в отсутствии перечня, который, собственно, и определит, для размещения каких конкретно объектов будет применяться упрощенная процедура изъятия. Недовольны они и тем, что «собственникам предлагается отслеживать информацию самостоятельно, даже если они не имеют такой возможности, проживая, например, на той же даче или пребывая в иных отдаленных местах». Особенно людей волнует вопрос о том, как именно им будут компенсировать убытки: из расчета рыночной или кадастровой стоимости? Какое жилье будут предоставлять взамен изъятого?

«Согласно законопроекту, компенсация убытков будет осуществляться исходя из рыночной стоимости», - отметил Старовойтов, подчеркнув, что когда эти земли перешли в состав Москвы, это автоматически увеличило их кадастровую стоимость от 15% до 30%, а рыночную – в разы. Так что в накладе, по мнению чиновников, собственники не останутся и волноваться здесь не о чем.

Но что делать тем, кто болеет душой вовсе не за размер компенсации, а за свои 6 соток, в которые душа вложена и которые, волею судьбы, оказались на пути грандиозного проекта строительства? Или тем, кто, вернувшись после затянувшейся заграничной командировки, застает вместо отчего дома стройплощадку?

Стоит отметить, что возможные негативные последствия в случае принятия законопроекта, беспокоят не только рядовых горожан. «Если сейчас гражданина должны предупредить об изъятии за год и зарегистрировать соответствующие документы, то сейчас предлагается сделать это за месяц. Выйдя из больницы или вернувшись из командировки человек вместо собственного дома может увидеть стройплощадку», - отметила председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская. По ее мнению, об изъятии гражданина должны предупреждать минимум за три месяца.

При этом она подчеркнула, что Конституция РФ предписывает предварительное возмещение при изъятии, тогда как обсуждаемый документ не исключает возможности изъятия даже в том случае, если идут споры в суде по вопросам оценки стоимости. По ее словам, этот пункт из законопроекта также следует исключить. В противном случае собственникам придется годами судиться, пытаясь доказать, что компенсация недостаточна, когда само имущество будет уничтожено и на его месте начнется стройка.

«Я за развитие новых территорий и согласна, что в исключительных случаях для государственных нужд, таких как строительство дорог, изъятие необходимо», - отметила парламентарий. Однако, по мнению Хованской, строительство социальных объектов – школ, поликлиник, а также жилых домов на месте других жилых домов – случай вовсе не исключительный, и изымать земли под эти нужны не следовало бы.

Кроме того, депутат выразила недовольство по поводу того, что законопроектом предлагается предоставить бессрочные полномочия по резервированию, изъятию земель, необходимых для размещения объектов федерального и регионального значения.

«Сочинский проект мы пережили с трудом, и то только потому, что нас связывали международные договоры. Если власти строят планы по развитию новых территорий на какой-то определенный период, почему новый порядок предлагается сделать бессрочным? Если мы берем за основу сочинский опыт, то стоит отметить, что он заканчивается Олимпиадой и этот год станет последним, когда будут работать нормы по упрощенному порядку изъятия», - заметила Хованская.

Свои поправки к документу парламентарий уже направила авторам в установленном порядке, и, по словам депктата Мосгордумы Николая Гончара, многие из замечаний, полученных авторами, были учтены. В частности, проект, по его словам, перестанет быть бессрочным. О том, какие еще поправки были внесены в исходный текст документа, станет ясно ко второму чтению.

Анна Семенец