Реинкарнация 'хрущевок'

Пока в Москве спорят, оставлять ли последнюю 'хрущевку' в качестве памятника советской истории и архитектуры, в большинстве регионов пытаются изыскать хоть какие-то средства на ремонт, санацию и модернизацию очередных 5-6 домов хрущевской эпохи. Петербург же мечется между двумя вариантами - сносить или санировать.

В Петербурге дома первых массовых серий составляют более 10% жилого фонда - это почти 9 млн квадратных метров. Десятая часть петербуржцев живет в предчувствии беды - большинство 'хрущевок' физически устарели еще 5-10 лет назад. По словам специалистов, некоторые дома, возведенные в более поздний срок, могут простоять еще лет десять, другим же саморазрушение грозит уже через год. В этот же список в Петербурге попали еще тысячи квадратных метров в так называемых 'кораблях' - более поздних аналогах 'хрущевок'. Петербург выбрал два пути - и снос, и санацию. Правда, пока и там, и там действует не убедительно.

Светлое будущее

Смольный рассматривает санацию как приоритетное направление, поскольку по заявлениям чиновников, техническое состояние питерских 'хрущевок' намного лучше, чем московских, и проведенная своевременно санация позволит продлить срок службы этих домов еще не на одно десятилетие. 'Петербургские 'хрущевки' не требуют срочного сноса, они простоят еще несколько десятков лет, потому что построены по иным строительным меркам, чем столичные', - поддерживает чиновников глава петербургского союза строительных компаний 'Союзпетрострой' Лев Каплан.

Городская программа санации расписана до 2008 года, решение о капремонте по каждому адресу принимаются индивидуально. По подсчетам чиновников, санация - замена кровли, утепление наружных конструкций, установка новых оконных блоков, модернизация системы отопления, ремонт лестничных площадок и благоустройство - должна обойтись в $140-$150 за квадратный метр. Согласно утвержденному перечню, за три программных года предполагалось санировать порядка 79 'хрущевок' - это чуть больше 5% от общего количества. Даже если ориентироваться не на фактические показатели, а на плановые, то санировать придется столько же, сколько строилось светлое коммунистическое будущее, и вероятно, результат будет аналогичным.

Инвесторам, по большому счету, это не интересно. Единственный возможный вариант - передача 'хрущевок' для санации в нагрузку при уплотнительной застройке, когда застройщика обязывают привести в порядок близстоящие дома. Такие прецеденты есть, но чаще они возникают именно по неуемной инициативе жильцов, во дворе которых запланировано возведение новостроя.

Равнение на столицу

По мнению специалистов, единственно верный путь решения проблемы - это полностью избавляться от старых пятиэтажек, а на их месте возводить отвечающие всем санитарным нормам и современной эстетике дома в 10-20 этажей. 'Гарантийный срок эксплуатации домов первых массовых серий - 50-60 лет. Сегодня арматура этих зданий полностью проржавела. Такие дома в любой момент могут рухнуть, и жить в них просто опасно', - в противовес главе 'Союзапетростроя' заявляет гендиректор холдинга 'Эталон-ЛенСпецСМУ' Вячеслав Заренков. По мнению специалистов, чуть-чуть иные, нежели в Москве, нормы строительства 'серийки', на которые ссылаются чиновники, не спасают в связи со спецификой климата. Незащищенные стены "хрущевок" благодаря повышенной влажности даже при небольших отрицательных температурах быстро промерзают насквозь, что со временем приводит к повышенному образованию трещин, отслоению бетона и коррозии арматуры.

'Когда у человека гангрена на ноге, врачи ее ампутируют. Все программы санации 'хрущевок' - это симптоматическое лечение', - отмечает профессор кафедры технологии строительного производства, профессор СПбГАСУ Юрий Казаков. Однако Петербург сегодня не может похвастаться масштабной заменой безнадежных домов на надежные.

Проект Московской инвестиционно-строительной компании (МИСК) в Купчино (18 квартал, 27 домов), где используется метод 'веерного' сноса ветхих домов, пока не стал столь масштабным, как планировалось. Вероятно, МИСК больше заинтересовало возведение отеля в Петергофе. Компания ССМ-2 заявила пилотный проект сноса с расселением в Кировском районе: здесь изначально речь шла о расселении всего трех пятиэтажек. Заявлена реконструкция и в Красносельском районе, квартал 7-17 в Сосновой Поляне. Здесь размещено более 145 тыс. кв. м жилья, причем большая часть жилфонда построена в 50-60-х годах прошлого столетия. За счет сноса зданий первых массовых серий инвесторы намерены увеличить площадь жилфонда вдвое. Кроме того, была заявлена реконструкция инженерии, строительство школы и яслей. Заметим, после громких публичных заявлений о проектах, компании предпочитают отмалчиваться о ходе работ.

Почему капитализированные строительные компании Петербурга не пытаются активно занять эту нишу? Кварталы 'хрущевок' расположены сегодня в средней части города, но строители с завидным упорством осваивают окраины и участки с неразвитым транспортным сообщением. Менеджмент большинства компаний-застройщиков сходится во мнении, что сегодня существенно выросла себестоимость строительных работ, и только за счет собственных инвестиций такие проекты реализовать невозможно. 'Мы готовы идти на такие проекты на условиях, которые предоставлены москвичам. В качестве дотации им выделены участки земли, стоимость которых составляет порядка 30% всего проекта. Так это становится выгодно и нам. Благотворительностью бизнес занимается в другом месте', - сказал руководитель одной из строительных компаний.

Третьего не дано

При всей очевидности решения проблемы, до сих пор ведутся дискуссии на тему будущего 'хрущевок'. Иногда возникают весьма оригинальные предложения. Так, член Союза архитекторов России, член-корреспондент Инженерной академии Ефим Израилев предложил строить новые надежные дома из элементов демонтированных пятиэтажек. По его мнению, из старого жилья суммарной площадью 6,2 млн кв метров можно в общей сложности построить столько же (и даже больше) нового, сэкономив за счет применения 'спасенных' панелей'. По расчетам Израилева, таким образом можно обеспечить 300 тысяч нуждающихся в жилье в Ленинградской, псковской, Новгородской областях и Карелии. По словам архитектора, такой подход экономически обоснован: при демонтаже можно обеспечить сохранность 9 из 10 панелей, а рыночная стоимость этих панелей составляла бы порядка $470 за квадратный метр.

Однако практики строительной сферы не соглашаются с таким вариантом. Все же мы не на столько богаты:.Зачем строить новые дома из отслуживших свое панелей, которые имеют такую высокую теплопроводность, что наличие батареи отопления можно определить снаружи.

'Эти плиты и есть 'камень преткновения' - и по техпоказателям, и по эстетике. Они имеют очень высокую тепло- и шумопроводность и крайне низкую эстетичность, - отмечает председатель совета директоров 'Ассоциации по сносу зданий' Игорь Тупальский. - Причем оценка стоимости демонтажа панелей крайне занижена, в расчет не принимается ни технология, ни способ поэлементной разборки'. В компании, в которой сносом и демонтажем занимаются профессионально уже в течение нескольких лет, отметили сложность такого рода работ и достаточно высокую себестоимость. Ориентировочно, демонтаж одной панели со всеми сопутствующими работами составляет 200 руб. за кв. метр (в твердом теле). 'Стоимость работ по "спасению" панелей одного дома будет выглядеть астрономически. Определение стоимости старых панелей, исходя из расчета стоимости квадратного метра жилья, некорректно - в этом со мной согласится любой строитель. И еще одна важная деталь: в период массового изготовления этих панелей применялись совсем другие стандарты по санитарным нормам материалов, активно использовался асбест. Сегодня совершенно другие нормы и требования', - подчеркнул Тупальский.

Разбор многочисленных объектов показал, что запас прочности у серийных домов совсем мал, часто при разборах остановить процесс трещинообразования практически невозможно. 'Предлагая такой 'третий путь', вероятно, человек просто не владеет ситуацией', - считает профессор Казаков. Единственный вариант, где 'хрущевки' могут обрести вторую жизнь - это щебень, пригодный для строительства дорог.

В поисках воли. Политической.

Сегодня многие сходятся во мнении, что в решении проблемы 'хрущевок' Петербургу не хватает политической воли. Московская схема интересна и выгодна и инвесторам, и городу. Однако в столице действуют закон 'О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилые помещения' и постановление правительства Москвы 'О порядке переселения:'. Эти документы достаточно четко регламентируют отношения в случае, когда власти принимают решение о капремонте или сносе жилого дома. Простой перенос столичного опыта не пройдет - у Петербурга своя ярко выраженная 'коммунальная' специфика. По статистике, только совместно проживающих семей, объединяющих сразу несколько поколений, насчитывается 17,5%. В Москве местная Дума установила фиксированные коэффициенты компенсации жилья, подчеркивают питерские застройщики. Все ждут шагов от власти - и для московских, и для питерских застройщиков самостоятельное расселение повышает риски в десятки и даже сотни раз. Законодательное собрание Петербурга говорило о подготовке закона, который бы регламентировал этот процесс, но пока на этом фронте без перемен.

'Зачем вкладываться в бессмысленную санацию, когда необходимо разработать закон замены площади, гарантировать прибыль инвестору хотя бы в пределах 10%? При таких условиях выстроятся в очередь и иностранные компании', - такового мнение большинства экспертов. В петербургском Архитектурно-строительном университете состоялась встреча с группой инвесторов из ФРГ, которые заинтересованы менять старые ленинградские 'хрущевки' на новые петербургские комфортабельные высотки. В университете уже адаптирована под Петербург и московская программа по 'хрущевкам'. Но инвесторы не спешат. При отсутствии четко прописанных законов и политической воли в решении вопроса они не верят в прозрачность процедур, провозглашаемое 'одно окно', не верят в то, что не будет 'откатов' и криминала, и городская власть, понимая перспективу, создаст выгодные условия для тех, кто возьмется за эти многочисленные памятники советского домостроения.

'Сегодня власти выгодно делать разовые, короткие проекты, которые работают на имидж, а в ситуации с 'хрущевками', если браться серьезно и ответственно, то пожинать плоды уже точно будет другая новая власть, новый губернатор, - говорит профессор Казаков. - Это чистый политический прагматизм - зачем заниматься тем, что на тебя сейчас не сработает'.

P.S. Почему столь неактивен город в решении этого вопроса? Согласно новому Жилищному кодексу капитальный (и прочий) ремонт жилых домов - это дело собственников, объединенных в товарищества (ТСЖ). Петербург, благодаря стараниям Жилкомитета, в лидерах по созданию ТСЖ. Председатель Жилкомитета не видит в этом проблемы и советует перед организацией товарищества обследовать дом - вероятно, за счет жильцов, после чего выписать дефектную ведомость. Но вот хватит ли в бюджете средств на все петербургские дома с дефектами? Вхождением в ТСЖ многие дома просто подпишут себе приговор. Вряд ли у 'товарищей' найдутся необходимые 28-30 млн рублей на санацию пятиэтажки. И благо, если над вашей безнадежной 'хрущевкой' возьмет шефство какой-нибудь рядом стоящий новострой:

Светлана Коробейникова, ИА 'Росбалт'.