Рынок жилья меняет правила: покупать квартиру или еще подождать?

Центробанк продолжает ужесточать условия выдачи ипотеки. К наиболее рискованным практикам регулятор относит льготную ипотеку от застройщика, ипотеку без первоначального взноса, ипотеку с кэшбэком. «Если заемщик с такой ипотекой решит поменять квартиру, он может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту. Размер первоначального взноса — важнейший фактор в ипотеке, он хорошо характеризует возможность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит в будущем», — отмечает директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова.

Примечательно, что именно ипотека с заниженной ставкой, которая активно распространялась со второй половины 2022 года, оказалась главным драйвером спроса на жилье. Однако, указывает ЦБ, среди покупателей возросло число людей, практически не имеющих накоплений, но с большой долговой нагрузкой: в IV квартале 2022 года доля выдачи ипотеки заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80% выросла до 44% — с 36% в III квартале. При этом доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% увеличилась с 48% в III квартале до 53% в IV квартале, а на первичном рынке жилья достигла 69%.

В то время как в 2022 году ставка по госпрограмме льготной ипотеки равнялась 7% (с 2023 года — 8%), средний уровень ставки на первичном рынке жилья за счет субсидий застройщика к декабрю составил 3,5%. Недополученные доходы застройщики компенсировали банкам, повышая цены на жилье. В итоге, по данным Росстата, стоимость новостроек по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков в 2022 году была завышена на 20-30%. В ряде регионов этот показатель оказался еще больше, как, например, в Подмосковье, где завышение стоимости доходило до 55%.

Чтобы переломить ситуацию, Центробанк принял решение с мая 2023 года повысить регуляторные надбавки по кредитам на покупку новостроек и ссудам под залог недвижимости. При этом надбавки по кредитам под залог недвижимости повышаются только при соотношении кредита к стоимости жилья от 85% до 90%. А по ипотечным кредитам на новостройки по договорам долевого участия надбавки будут применяться в зависимости от уровня первоначального взноса и показателя долговой нагрузки потенциального заемщика. Так, если первоначальный взнос составляет от 10% до 15%, то риск-вес кредита придется увеличить в 1,5 раза независимо от величины показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Для ипотеки со взносом 15-20% коэффициент риска будет равен 1, а для взноса свыше 30% — 0,5.

По мнению ведущего эксперта отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инны Солдатенковой, для банков выдавать такую ипотеку станет менее выгодно, поскольку повышенные резервы и буферы капитала, которые они будут вынуждены формировать, снизят потенциальную прибыль. «Поэтому, чтобы нивелировать это, они либо будут устанавливать повышенные ставки, либо еще больше увеличат размер комиссии для застройщиков, а те в свою очередь будут вынуждены пропорционально увеличить стоимость недвижимости по таким программам, что в конечном счете ляжет бременем на покупателей и существенно охладит их спрос», — считает эксперт.

Между тем, как полагает старший партнер сети агентств недвижимости Vysotsky Estate Сергей Смирнов, в настоящее время один из главных дисбалансов, сложившихся на рынке жилья, — между стоимостью квартир и ценой аренды. «В текущей ситуации арендовать жилье намного выгоднее, чем покупать его в ипотеку. „Однушка“ на окраине Москвы при покупке обойдется примерно в 7,5 миллиона рублей. При первоначальном взносе в 1,5 миллиона рублей и ипотечной ставке на вторичном рынке в 11-12% ежемесячный платеж составит 60–65 тысяч рублей. Но такую квартиру можно арендовать за 32-40 тысяч рублей в месяц. То есть в полтора-два раза дешевле. Можно даже посчитать, что если арендовать и откладывать по 30 тысяч рублей в месяц, размещая на депозитах, то можно накопить 7,5 миллиона рублей на покупку квартиры за восемь лет. Примерно такие результаты получаются при сравнении ипотеки и аренды и для жилья в Санкт-Петербурге: арендные платежи примерно в полтора-два раза ниже, чем ежемесячные платежи по ипотеке», — пояснил он.

Как отмечают эксперты, несмотря на разницу в стоимости новостроек и жилья во вторичном сегменте, многие сегодня предпочитают покупку квартиры, в которой еще никто не жил. По мнению специалистов, в определенной степени это обусловлено выходом на рынок более молодых покупателей, которые достаточно скептически настроены по отношению к квартирам в старом панельном фонде. Причинами являются и стремление иметь квартиру в доме с современными планировками и просторной входной группой, и убежденность, что в новостройке среди соседей окажутся более подходящие по возрасту и статусу жильцы.

Еще одним фактором является цена — ежемесячный платеж за квартиру в новостройке меньше, чем на вторичном рынке, что по-прежнему влияет на выбор покупателей. «Складывается достаточно странная тенденция: люди все чаще не обращают внимание на конечную стоимость приобретаемого объекта. Особенно это удивительно, когда речь идет о покупке жилья в строящемся доме. Парадоксально, но в Москве, например, такая квартира часто оказывается дороже, чем готовая — на вторичном рынке», — пояснил «Росбалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.

Между тем, по словам специалиста, именно на вторичном рынке сейчас можно найти достаточно интересные предложения, в том числе — в домах, введенных в эксплуатацию в последние годы. «На мой взгляд, вторичный сегмент демонстрирует в настоящее время наиболее здоровые и понятные тенденции. Цены снижаются — и этот процесс, я полагаю, будет продолжаться до конца текущего года, пока их уровень не вернется к допандемийным значениям. В целом мы можем констатировать, что рынок оправился от потрясений прошлого года, когда продавцы то пытались привязать цены к курсу доллара, то снимали квартиры с продажи из-за демпинга со стороны желающих уехать за пределы страны собственников. При этом нередко покупатель может получить дисконт в 10-15%, так как желающих продать квартиру побыстрее на рынке сегодня достаточно», — отметил Галкин.

Кроме того, пояснил эксперт, поскольку в 2022 году рынок вторичной недвижимости развивался нетипичным образом, в мегаполисах существенно снизилась разница в ценах на жилье в различных районах. Например, в Москве небольшие двухкомнатные квартиры в престижном ЦАО, экологически чистом ЮЗАО и в обычно менее привлекательном ЮВАО предлагаются к покупке по схожей цене. В связи с этим, отмечает Галкин, появляется хорошая возможность с минимальными затратами переехать в наиболее комфортный и благоприятный для жизни район.

Ирина Калинина