Этот пузырь должен лопнуть: когда квартиры начнут дешеветь?

За лето квартиры подешевели, но недостаточно для того, чтобы поддерживать спрос. Ужесточение правил выдачи ипотеки, принятое Банком России, тоже отсечет часть потенциальных покупателей. Чтобы квартиры продавались, цены нужно снижать, и сильно. Когда и на сколько могут подешеветь квартиры, и что ждет рынок недвижимости, если этого не произойдет, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко.

— Как изменились цены на жилье в новостройках и на вторичном рынке?

— Итогов сентября пока нет, так что говорить о том, как рынок недвижимости встретил осень, пока рано. Данные будут в конце месяца. А по итогам лета квартиры подешевели. Цены предложения падали не сильно — по 1-2% в месяц, но с учетом скидок и торга дисконт на отдельные квартиры мог достигать 10-15%.

— Это вы сейчас про квартиры в новостройках или на вторичном рынке?

— Ситуация по ним примерно одинаковая: на вторичке это торг, на первичном рынке — скидки.

— Скидки от застройщика и субсидирование процентной ставки практически до нуля?

— Да. Но субсидирование процентной ставки, на мой взгляд, скорее искусственная мера. Если же говорить про покупателей с живыми деньгами или тех, кто берет ипотеку по рыночным ставкам, для них дисконт мог достигать 22%.

— Как изменилось количество сделок с недвижимостью, спрос?

— По количеству сделок, по данным Росреестра, рынок проигрывает 2021 году: даже несмотря на сползание цен вниз, сделок все равно меньше — и в новостройках, и на вторичке примерно на 20-40% по сравнению с прошлым годом. Примерно на столько же, по оценкам риелторов, упала и активность покупателей на рынке недвижимости.

— Сейчас, с одной стороны — цены снижаются, с другой — ужесточается порядок выдачи ипотеки. Как в таких условиях будет развиваться рынок недвижимости?

— Я считаю, что рынок спасет только снижение цен, причем, довольно существенное. За 2020 и 2021 годы при снижении доходов населения жилье в Москве подорожало на 50-70%. Это нонсенс. Одно дело, когда жилье дорожает в условиях роста экономики и доходов, как было в нулевые. Другое дело — сейчас. Поэтому, мне кажется, что тот пузырь, который надулся за эти два года, должен лопнуть, цены должны вернуться на уровень начала 2020 года — примерно на 30% меньше тех максимумов, которые были достигнуты в первом квартале 2022 года. Частично цены уже сползли вниз за счет скидок и торга — это, если говорить «в среднем по больнице», минус 10%. Еще, я думаю, на 10-20% рынок должен просесть. Если этого не произойдет, объемы продаж сильно снизятся. Застройщикам же важно продать все, что они строят, но это возможно будет сделать только при более низких ценах.

На вторичке такая же ситуация. Рынок сильно затоварен. По объему предложения вторичный рынок вообще находится на исторических максимумах — сейчас предложений почти в два раза больше, чем обычно, чем в среднем. Чтобы все это продалось, ценник должен быть ниже.

— Пойдут ли на снижение цен застройщики?

— Конечно, все хотели бы заработать больше, но реалии таковы, что вариантов у них не много: либо предложить цены, которые адекватны спросу в нынешних условиях, либо остаться вне рынка.

Самое интересное, что себестоимость московской недвижимости — это 20-25% от цены. Все остальное — это стоимость аренды земли, согласований и разрешений, подключения к естественным монополиям, коррупционная составляющая. Так что, по большому счету, ценам есть куда падать. То, что сейчас продается, проектировалось два года назад, когда цены были в полтора раза ниже. Тот рост, который произошел за последние два года, привел к сильно завышенным ожиданиям, от которых теперь продавцы не могут отказаться.

— Если застройщик не пойдет на снижение цен, что он будет делать с нераспроданным жильем?

— Есть плохой сценарий — застройщик банкротится, стройка останавливается, возникает недострой. Есть сценарий ожидания у моря погоды — у застройщика есть деньги, он спокойно достроил объект, а дальше медленно и печально годами продает достроенное жилье по завышенным ценам. Третий сценарий — трансформация непроданных квартир в арендное жилье: застройщик может решить: раз квартиры не продаются, буду сдавать их в аренду и превращу свой объект в доходный дом.

— Насколько дорого застройщику содержать непроданные объекты?

— Самое дорогое — это деньги, замороженные в банках. Кроме того, нужно платить людям зарплату, содержать аппарат. Ну и, плюс ко всему, здания нужно отапливать, а это тоже не бесплатно. Поэтому, конечно, застройщикам выгоднее побыстрее продать квартиры.

— Как текущая ситуация скажется на объемах строительства жилья в будущем?

— Традиционно после такого спада происходит снижение количества новых объектов. Другое дело, что рынок инертный — те проекты, в которые застройщики уже влезли, выгоднее достроить, чем бросить. Но в перспективе нас ждет снижение количества объектов в течение нескольких лет.

— Значит ли это, что цены будут расти, раз объемы предложения снизятся?

— Поскольку мы имеем дело с инфляцией, за счет обесценения денег в какой-то отдаленной перспективе цены все равно вернутся к росту. Вопрос в том, как скоро это произойдет. Если брать сценарий 2014 года, который во многом аналогичен текущему, только в более мягкой форме, то тогда цены сползали вниз вплоть до 2018 года. Я полагаю, сейчас нас ждет то же самое.

— Как рынок покупки связан с арендой? Могут ли подорожать съемные квартиры, если спрос на них вырастет на фоне падения спроса на покупку жилья?

— С начала 2022 года рынок аренды тоже сильно просел: от нас уехали экспаты из иностранных компаний, часть россиян релоцировалась. Плюс ко всему, дешевая ипотека за последние два года сильно вымыла спрос с рынка аренды в сторону покупки жилья. Часть купленных тогда в ипотеку квартир сейчас тоже выйдет или уже вышла на рынок аренды. Предложение выросло сильнее, чем спрос. Поэтому вряд ли стоит говорить о росте цен на съемное жилье. Скорее речь может идти о некотором восстановлении этого сегмента за счет того, что люди будут отказываться от покупки в пользу аренды. Недвижимость, мне кажется, это то, что в последнюю очередь может подорожать — и аренда, и покупка.

Анна Семенец