Пузырь на рынке жилья скоро лопнет — пора покупать квартиры?

Льготную ипотеку, которую субсидирует государство, сегодня выдают по ставке 7%. Застройщики тоже субсидируют ставки — почти до нуля, фактически превратив жилищные кредиты в беспроцентную рассрочку — только бы покупали. Больше снижать ставки по ипотеке, которая последние несколько лет поддерживала высокий спрос на рынке недвижимости, уже некуда. Чтобы квартиры покупали и дальше, они должны дешеветь. Насколько глубоким и продолжительным будет падение цен, обсудили с экспертами рынка недвижимости.

Что происходит с ценами на квартиры в новостройках прямо сейчас

Если сравнивать с пиком цен, который был вызван грандиозным ростом спроса в феврале–марте этого года, то текущие цены, заявленные застройщиками в рекламе, на первый взгляд, не поменялись, отметил коммерческий директор компании «ТСН Недвижимость» Юрий Шаранов. Однако по факту все застройщики уже предлагают весомые скидки, подчеркнул собеседник «Росбалта». «Для покупателей с наличными деньгами скидка может составлять 15-20% относительно указанной на сайте стоимости квартиры. Для клиентов с ипотекой скидка, как правило, завуалирована в виде низкой процентной ставки», — пояснил эксперт.

О наличии скрытого дисконта рассказал и глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. «На первичном рынке жилья снижения цен практически не видно. Почему? Потому что сейчас почти все застройщики субсидируют ипотеку до 0%, что позволяет им не только не снижать цены, но даже повышать», — отметил он.

По словам эксперта, покупателю, который берет квартиру в ипотеку, важна не цена квартиры, а ежемесячный платеж. Уменьшить его можно двумя способами: снизив цену квартиры или субсидируя ипотеку. Большинство застройщиков пошли по второму пути.

«Мы посчитали, что 1% субсидирования ипотеки эквивалентен 5% снижения цены квартиры. Льготная ипотека сегодня выдается под 7%. Застройщики снижают ставку почти до нуля. Таким образом, мы имеем 6-7% субсидирования с их стороны, что эквивалентно 30% снижению цен на квартиры. Хотя, как такового снижения цен не происходит. Формально, мы может наблюдать даже некоторый рост, но рост этот — виртуальный, связанный с таким вот нерыночным субсидированием ипотеки», — отметил Репченко.

В ходе «Черной пятницы», которая проводилась в конце июля, скидки на квартиры достигали 30%, что, по словам эксперта, тоже показывает глубину дисконта на рынке. Хотя вне акций такие скидки предлагают, в основном, на переоцененные и неликвидные объекты, а средний размер дисконта составляет 10-15%, отметил он.

«В целом сегодня мы наблюдаем тенденцию снижения спроса покупателей и соответствующее снижение цен. Рынок перенасыщен предложениями, по сравнению со второй половиной 2020 или 2021 годов спрос упал. Становится меньше инвесторов в недвижимость. Это связано с тем, что действительно инвестиционно-привлекательных проектов становится все меньше, а многие застройщики уже на старте продаж объявляют слишком высокие цены», — отметил в свою очередь Шаранов.

Продаются ли квартиры по таким завышенным ценам

По данным Росреестра, в целом по Москве за июль было зарегистрировано 10 873 договоров долевого участия (ДДУ), что практически на 20% больше, чем месяцем ранее, и всего на 4,7% больше, чем в июле прошлого года, отметил Шаранов.

Как рассказала главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова, в старых границах Москвы продажи по ДДУ за прошлый месяц выросли на 10%, в «новой Москве» — на 15%, в Подмосковье — на 17%. Продавались, в основном, не самые дешевые квартиры — комфорт и бизнес-класса. Сейчас цены на квартиры комфорт-класса в Москве начинаются от 263 тысяч рублей за метр, бизнес-класса — от 412 тысяч рублей. В «новой Москве» — 211 и 261 тысяч рублей соответственно. «В Подмосковье рост продаж тоже отмечается именно в комфорт-классе, где стоимость метра за июль выросла на 1% — до 168 тысяч рублей», — отметила Бережнова.

По ее словам, снижение ставки по льготной ипотеке в конце июня привело к увеличению спроса на ипотечные кредиты, что, в свою очередь, способствовало росту продаж в новостройках. Такой же позиции придерживается генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. «Нельзя сказать, что это резкий скачок спроса, скорее, обыкновенная реакция покупателей на скидки, которые застройщики начали массово предоставлять с июня, и на программы субсидированной ипотеки», — отметила она.

По словам Шаранова, хотя общая тенденция некоторого роста количества сделок точно прослеживается, это скорее не прирост, а восстановление нормального показателя продаж. Не стоит забывать, что весной, после того как ЦБ резко поднял ключевую ставку, а вслед за этим взлетели и ставки по ипотеке, рынок практически рухнул, продажи остановились. «Если рассматривать итоги первого полугодия 2022 гада на рынке новостроек столицы, то в сравнении с тем же периодом предыдущего года объем продаж уменьшился на 30%», — напомнила Кузнецова.

К чему приведет рассрочка первоначального взноса по ипотеке

Роль ипотеки для рынка новостроек переоценить довольно сложно. «На рынке первичного жилья спрос во многом поддерживается за счет ипотечных программ с субсидированными ставками. Благодаря этому доля ипотечных сделок в общем объеме спроса остается высокой — по нашим подсчетам, около 80%», — отметила генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.

По ее словам, на фоне экономической нестабильности и снижения платежеспособности населения потенциальных покупателей не так волнует общий бюджет квартиры, как удобные условия по обслуживанию ипотеки и приемлемый ежемесячный платеж. Конечно, рассрочка первоначального взноса могла бы расширить круг потенциальных покупателей. Но стоит ли сейчас идти на такой шаг? По мнению коммерческого директора «ТСН Недвижимость» Юрия Шаранова, банки и так предлагают достаточно гуманный показатель первоначального взноса — 15%. «Если человек принял решение оформить ипотеку и трезво рассчитывает свои возможности, планирует ежемесячный бюджет, то он в состоянии собрать сумму на первоначальный взнос», — считает эксперт.

Если же ипотеку начнут давать тем, кто не может себе ее позволить, это может обернуться новым кризисом, опасается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. «На мой взгляд, рассрочка на первоначальный взнос по ипотеке — это уже нехороший метод. Мы все помним кризис 2008 года, пришедший к нам из США, к которому привели как раз необеспеченные ипотечные кредиты», — отметил собеседник «Росбалта».

По его словам, когда обнуляется первоначальный взнос — это явный признак того, что спрос на рынке выдохся. «Чтобы квартиры и дальше покупали, надо снижать цены, а не первоначальный взнос. В противном случае все это может закончиться плохо», — считает эксперт.

Что будет с ценами на квартиры дальше

Самый оптимистичный с точки зрения застройщиков прогноз озвучили в «НДВ Супермаркет Недвижимости». По словам гендиректора компании Наталии Кузнецовой, до конца 2022 года среднемесячный прирост цены квадратного метра в столичных новостройках может составить от 0,8% до 1,2%. «В наиболее востребованных у покупателей локациях и сегментах жилья рост цен может быть и больше, однако среднее увеличение по рынку, скорее всего, будет невысоким», — отметила она.

В МИЭЛЬ считают, что возможен как небольшой рост цен, так и падение, но второй вариант называют более реалистичным. «Есть два разнонаправленных тренда. С одной стороны, мы потеряли в спросе порядка 30% по сравнению с 2021 годом, по нашим подсчетам. С другой, объем предложения только за июль вырос на 7% — до 43,3 тыс. объектов. Недостаток спроса и рост предложения ведет, конечно, к снижению цен. Но есть факторы, которые формируют потенциал рынка. Это традиционный пик активности осенью и отложенный спрос второго квартала. Кроме того, есть „валютные“ покупатели, которые ждут более высокого курса доллара, чтобы вернуться на рынок недвижимости. Далее возможны два сценария. Либо этого потенциала хватит, чтобы спрос превысил предложение, либо его хватит только на то, чтобы просто замедлить падение цен или перевести рынок в стагнацию. Вероятнее всего — второй сценарий», — отметил управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Александр Москатов,

По его словам, сейчас рынок недвижимости — это рынок покупателя, и продавцам придется стать сговорчивее. «На рынке уже вырос средний размер торга при покупке. По нашим данным, средний размер скидки в июне–июле составлял 4-5% — это высокий показатель», — считает Москатов.

В «ТСН Недвижимость» никакого роста цен на горизонте не увидели. «По нашим прогнозам, до конца текущего года реальные цены сделок останутся на прежнем уровне с допущением незначительного снижения в стоимости. Каких-то фундаментальных факторов, которые могли бы повлиять на рост цен, пока не предвидится. Спрос остается на месте, а вот количество предложений на рынке с начала года уже выросло на 20-25%», — отметил коммерческий директор компании «ТСН Недвижимость» Юрий Шаранов.

В ИРН считают, что стоимость жилья должна и дальше ползти вниз. «То, что произошло с ценами на жилье за последние два года, я считаю какой-то сюрреалистичной вакханалией. Пандемия привела к перекосам в экономике, и, в частности, надула пузырь на рынке жилья. Сейчас существенное изменение геополитической обстановки, которое ведет к сложностям в экономике, должно привести и к снижению цен на жилье, потому что у людей уже нет живых денег на покупку квартир, а в экономике нет роста, который в ближайшее время обеспечил бы увеличение их платежеспособности. Пузырь, который надулся за последние два года, должен сдуться. Можно дискутировать лишь о том, в какой мере: упадут ли цены на 10-15%, как сейчас, или будут ползти вниз и дальше еще несколько лет», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

По словам эксперта, чтобы понять, что нас ждет, можно оглянуться назад — на период с 2014 по 2017 годы. «В 2014 году наблюдались похожие явления — конфликт на Украине, санкции. Правда, в более мягкой форме, чем сейчас. При этом, перед 2014 годом на рынке не было такого надутого пузыря по ценам, как в 2022 году. И тогда три года подряд цены на квартиры сползали вниз, а глубина падения составляла 15-25%. По аналогии, сейчас цены тоже должны снижаться в течение нескольких лет. Учитывая большую степень бедствия, глубина падения тоже должна быть больше», — полагает Репченко.

По его словам, именно от цен на рынке недвижимости будет зависеть количество реальных сделок. «Последние годы была иллюзия, что если влить больше денег в ипотеку, то количество и объемы сделок на рынке недвижимости будут расти. Но когда застройщики уже субсидируют ставки до 0% годовых, можно считать, что ипотека, как таковая, умерла и превратилась в рассрочку — только купите, а платите когда-нибудь потом. То есть, еще дешевле ипотеку уже не сделать — не вводить же отрицательные ставки. Значит, дальнейшее стимулирование спроса возможно только через снижение цены. Есть известное мировое правило: цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему доходу домохозяйства за месяц. По этому критерию, цены у нас сейчас завышены раза в два-три. Например, в Москве средняя цена квадратного метра — 260 тысяч рублей, в средняя зарплата — около 100 тысяч рублей. Даже если взять семью, где работают оба супруга, один получает 100 тысяч рублей, другой — 60 тысяч рублей, все равно получается, что цены завышены раза в два. Исходя из этих подсчетов, цена метра тоже должна падать, потому что сейчас жилье для населения совсем недоступно. В противном случае количество реальных сделок на рынке недвижимости будет существенно ниже, чем в прежние годы», — отметил собеседник «Росбалта».

Анна Семенец