Хуже хрущевок: как остановить измельчание квартир

В России предложили исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ ипотеки с господдержкой. Как заявила РИА «Новости» аудитор Счетной палаты Наталья Трунова, «государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья». По ее словам, поддержка со стороны государства лишь провоцирует рост доли однокомнатных квартир и студий на рынке недвижимости.

В Минстрое уже успокоили: отменять льготную ипотеку на однушки и студии пока не планируют. Однако проблема с метражом квартир сама собой не исчезнет. Обсудили с экспертами отрасли, есть ли у государства эффективные рычаги, чтобы заставить застройщиков возводить жилье нормальной площади вместо крошечных студий, которых с каждым годом становится все больше? Оказалось, что варианта целых четыре, но у каждого из них есть свои минусы и оговорки.

Малометражное жилье может стать доминирующим на рынке недвижимости, и это проблема

Сейчас на долю однокомнатных квартир и студий приходится до половины рынка новостроек, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Государству действительно давно пора было обратить внимание на засилье малогабаритных квартир: студии по 15-20 кв. м — это даже хуже, чем в свое время строил Хрущев», — считает эксперт. Так что, при всей неоднозначности предложения Счетной палаты, по мнению Репченко, родилось оно не на пустом месте. «Как минимум в московском регионе чуть ли не половина строящегося жилья действительно не пригодна для семейного проживания, при том, что основные клиенты рынка недвижимости — люди семейные и, как правило, имеют детей. Более того, по своим потребительским характеристикам новостройки с большим количеством студий и малогабаритных однушек уступают даже хрущевским пятиэтажкам! Как ни ругали последние, но площадь однокомнатной квартиры в хрущевке составляет 30-32 кв. м, а студии сейчас строят по 15-25 кв. м, то есть — в полтора-два раза меньше хрущевских однушек», — отмечает Репченко.

Сегодняшние студии, по словам собеседника «Росбалта», и вовсе больше похожи на то, что при советской власти называли квартирами гостиничного типа. «Наверное, в каком-то объеме такое жилье необходимо — для студентов, для одиноких людей, а также под сдачу в аренду командированным и туристам. Но оно явно не должно быть массовым», — полагает эксперт.

Репченко напомнил, что в таком масштабе новостройки с крохотными квартирками стали расти после 2014 года: на фоне снижения платежеспособного спроса застройщики стали сокращать метражи, чтобы уменьшить бюджет покупки, но не потерять в прибыли. «Трюк оказался успешным — люди морщатся, по покупают то, на что у них хватает денег, и в результате рынок заполонило малогабаритное жилье», — отметил эксперт. По его словам, речь идет не только о студиях. Тогда же появились двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с приставкой «евро». Отдельной комнатой в них считается большая кухня, которую маркетологи окрестили «кухней-гостиной». «Такой формат, безусловно, подойдет определенной категории покупателей, но очевидно, что для семей с детьми это вынужденный выбор», — полагает эксперт.

Эксперт опасается, что в условиях, когда экономика России находится под санкциями, малометражное жилье может стать доминирующим на рынке. Вопрос в том, как остановить тренд на измельчание квартир.

Вариант первый. Перестать стимулировать спекулятивный сегмент

По мнению Репченко, один из вариантов решения проблемы — ввести мягкий запрет на однушки и студии, который предлагает Счетная палата: хотите — стройте и продавайте, но только без льготной ипотеки. «Действительно, семьи с детьми никогда не купят мизерные студии по 15-20 квадратных метров. Их в основном скупают инвесторы — чтобы просто вложить куда-то деньги или чтобы сдавать их в аренду. Выходит, что мы за счет бюджета, за счет налогоплательщиков субсидируем прибыль этих инвесторов», — отметил Репченко.

По его словам, льготная ипотека изначально рассматривалась как способ дать людям возможность решить квартирный вопрос. К решению квартирного вопроса это перестало иметь отношение, когда речь пошла о крохотных студиях. «Конечно, во многих странах мира есть мизерные квартиры — и в Европе, и в Азии. На рынке может и должно быть все. Но сейчас мы за счет государства стимулируем больше спекулятивный сегмент, нежели сегмент, который решает жилищный вопрос для основной массы населения. Так что логика Счетной палаты понятна: бюджетные деньги идут не туда. С такой колокольни это решение выглядит разумным», — считает эксперт. Другой вопрос — способно ли оно изменить тренд на уменьшение площади жилья.

По словам Репченко, сейчас разница ставок между льготной и рыночной ипотекой не так уж велика. Более того, сейчас многие застройщики вместе с банками из своих ресурсов практически до 0% субсидируют ставки по ипотеке. Поэтому, если для однушек и студий отменят льготную ипотеку, люди просто будут покупать их по рыночным ставкам, а застройщики продолжат их строить. Завкафедрой экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина тоже считает, что россияне вряд ли откажутся от покупки небольших квартир, поскольку сейчас это самое доступное жилье на рынке. Однако в случае отмены господдержки, денег на них потратят больше, чем сейчас. И допускать этого не стоит.

А вот по мнению Репченко, отмена льготной ипотеки для небольших квартир не так критична, как может показаться на первый взгляд. «Стоит задаться вопросом: нужна ли в принципе сейчас льготная ипотека. До 24 февраля ключевая ставка была 9,5%, как и сейчас. Никакой льготной ипотеки по факту тогда не было. Почему ее снова ввели? Потому что ЦБ поднял ключевую ставку до 20%. По идее, сейчас ключевая ставка снова упала, и льготная ипотека больше не нужна: ни на студии, ни на трешки. Пусть люди покупают жилье на нормальных рыночных условиях», — полагает эксперт.

Если уж и пытаться регулировать рынок с помощью льготной ипотеки, то отталкиваться следует не от количества комнат, а от метража. В противном случае застройщики быстро научатся и трехкомнатные квартиры по 25 кв. м строить, считает Репченко. Ориентиром, по мнению эксперта, могли бы стать типовые панельные дома популярной серии П44Т, ее модификаций и аналогов. «Площади однушек в таких типовых домах составляют обычно 37-40 кв. м, двушек — 50-60 кв. м. Это как раз та самая „золотая середина“ площадей квартир», — отмечает Репченко.

Вариант второй. Помогать застройщикам еще больше

Чтобы люди покупали жилье нормальной площади, в первую очередь нужно снижать цену квадратного метра, считает Репченко. «Еще лет пять назад за 8 млн рублей можно было приобрести двухкомнатную квартиру порядка 50 „квадратов“ в спальном районе Москвы, а сейчас этих денег хватит только на студию метров 25, потому что цены выросли в полтора-два раза. Соответственно, чтобы человек смог купить полноценную квартиру вместо аппендикса, цена метра должна уменьшиться в два раза», — отмечает эксперт. Для этого, по его мнению, государству следует работать не со спросом, а с предложением. Например, снижать административные барьеры, вводить в оборот неиспользуемые земельные участки, субсидировать кредиты для застройщиков, чтобы они могли строить больше и дешевле, а доходов граждан хватало бы на покупку полноценного жилья.

Однако никаких гарантий, что метраж квартир в таком случае вырастет, нет. «Можно создать застройщикам идеальные условия, но они с целью превращения прибыли в сверхприбыль все равно будут строить по минимуму и продавать по максимуму», — заявил «Росбалту» Репченко.

Вариант третий. Запретить строить малогабаритные квартиры

По словам эксперта, возможен и жесткий запрет. Например, правительство может принять строительные нормы, согласно которым площадь квартир не должна быть меньше определенной величины. Конечно, такой советский вариант регулирования рынка может быть более эффективным, чем мягкий запрет. Однако, по мнению Репченко, когда рынок начинают регулировать чиновники, они часто не учитывают всех нюансов, и выходит плохо. «Могут быть ниши, где не то, что можно, но даже нужно меньше 30 метров. Например, студенческие квартиры, квартиры „для пиджака“, которые строятся не в спальных районах вместо нормальных квартир, а там, где они действительно нужны — в деловых кварталах или рядом с вузами. Поэтому я не сторонник жестких запретов», — отметил собеседник «Росбалта».

Такого же мнения придерживается и Елена Иванкина. «Это решение в духе: „если у них нет хлеба, пусть едят пирожные“. Не понимаю, зачем заставлять людей покупать то, что для них слишком дорого? У меня есть студент. Они с женой сначала купили небольшую однушку. Сейчас у них родился ребенок, они ее продают и будут покупать двушку. Никакой помощи от родителей — все на собственные деньги, в ипотеку. Зачем лишать их такой возможности?» — отметила собеседница «Росбалта».

По ее словам, многие россияне могут позволить себе только небольшую квартиру, и пока это так, застройщики продолжат их строить. Если им запретить это делать, часть населения страны вообще лишится возможности купить собственное жилье.

Вариант четвертый. Решать проблему, а не бороться с симптомами

По мнению Иванкиной, к решению жилищного вопроса нужно подходить с другого конца. «У нас с 2015 по 2019 год реальные доходы россиян снизились почти на 10%. В течение последних двух лет падение продолжилось. Но если с 2015 по 2019 год цены на недвижимость падали, то с 2020 года они выросли на 39%. Вопрос не в том, как заставить застройщиков строить нормальное жилье — большей площади или комнатности. Вопрос в том, чтобы люди могли его покупать. Если население будет беднеть, а цены будут расти, запретами ситуацию не исправить. Да, у нас стали строить больше однушек и студий, и с каждым годом площадь их все меньше и меньше. Это все оттого, что у людей нет денег на более комфортное жилье. Особенно это сказывается на рядовых гражданах, которых сложно назвать обеспеченными. Поэтому, на мой взгляд, бороться нужно с первопричиной», — отметила Иванкина.

Простого рецепта нет

Эксперты сошлись во мнении, что проблема измельчания жилья существует, но простого решения у нее нет. «Можно что-то предложить, а потом окажется, что там больше минусов, чем плюсов. Поэтому вопрос нужно выносить как минимум на межведомственное обсуждение», — отметил Репченко.

Анна Семенец