Что делать с жильем — снимать или покупать?

Квартир в аренду на рынке становится все больше, а вот арендаторов — все меньше. Как рассказали «Росбалту» в агентстве недвижимости МИЭЛЬ, спрос на долгосрочную аренду жилья с января по апрель 2022 года упал на 34%, а предложение выросло на 40%. Вероятно, такой дисбаланс и стал толчком для снижения стоимости съемного жилья.

По данным «ЦИАН.Аналитики», всего за месяц, с марта по апрель, однокомнатные квартиры в аренду в Москве подешевели на 4% — до 44,7 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге на 3% — до 28,1 тысяч рублей, пишет «Коммерсант». В МИЭЛЬ подтвердили наличие тренда на удешевление съемного жилья. «Средние ставки арендной платы, по общим ощущениям, действительно, начали снижаться: за март–апрель они упали на 5% к февралю», — отметила управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Мария Жукова. Но в целом, по словам собеседницы агентства, собственники в массе своей пока еще не готовы к снижению стоимости аренды.

«Ситуацию на ближайшие два-три месяца прогнозировать сложно, но если тенденции апреля сохранятся, то можно ожидать дальнейшего снижения арендных ставок при более-менее стабильном спросе или его некотором падении, традиционном для летнего сезона, и продолжающемся росте объема предложения. Если экономическая ситуация в мае–июне по сравнению с мартом-апрелем улучшится, то рынок все отыграет обратно. По аналогии с прошлым годом спрос на арендное жилье и, соответственно, рост ставок, может повториться с началом высокого сезона. Сезон на рынке аренды традиционно длится с конца июля и до середины октября», — отметила Жукова. Она напомнила, что в августе 2021 года спрос носил ажиотажный характер. Тогда только за один последний летний месяц спрос вырос в 2,5–3 раза по отношению к июлю.

Почему в аренду сдается все больше квартир, куда девались арендаторы, и что будет с ценами, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко.

— Что происходит с ценами на съемное жилье?

— Во-первых, сильно увеличился объем предложения квартир в аренду. Причин масса. Уехали многие экспаты. Исход иностранного бизнеса из России привел к тому, что все иностранные арендаторы сгинули, причем, во всех сегментах, то есть, как в элитном классе, так и в экономе. Во-вторых, за минувшие два года много квартир было куплено с инвестиционными целями, потому что был активный рост цен и люди пытались сохранить свои деньги, пользуясь низкими ипотечными ставками. Сейчас они тоже не знают, что делать с этими квартирами. Перепродавать их многие не решаются, потому что не понятно, по какой цене, в какой валюте.

— И куда дальше вкладывать эти деньги.

— Да. Поэтому инвестиционные квартиры начинают выставлять в аренду в качестве временной меры. В результате, по разным оценкам, объем предложения съемного жилья сейчас вырос раза в полтора, если не в два.

В то же время у людей стало меньше денег на то, чтобы снимать квартиры. Многие потеряли работу. В первую очередь те, кто работал в ушедших из России иностранных компаниях или в смежных компаниях. У тех, кто работу не потерял, не понятно, что будет дальше. У многих сократились бонусы и премии. При этом дорожают товары первой необходимости, которые тоже съедают значимую часть заработков. На этом фоне у людей просто нет денег, чтобы платить за аренду столько же, сколько раньше. Предложение растет, оно становится огромным. Спрос может и есть, но он еще больше ограничен по средствам, чем раньше. В результате арендные ставки просели уже примерно на 10%, и скорее всего будут опускаться и дальше, потому что все эти процессы будут только нарастать.

— Говорят, что летом на рынке аренды традиционно бывает затишье. Такие цифры характерны для сезона?

— Сезонность сейчас не играет такой роли, как геополитическая история. Все-таки сезонные колебания спроса и цен обычно менее выражены. Хотя, конечно, сейчас и сезонное затишье на руку арендаторам. Во-первых, предложение жилья в аренду возрастает за счет тех, кто уезжает на все лето на дачу и пытается заработать на сезонной сдаче квартир. Во-вторых, и спрос летом перемещается за город. Сценарий примерно такой: «Съезжаем со старой квартиры, потому что больше нет прежних доходов, чтобы за нее платить. Надо снять новую — подешевле. А не снять ли тогда уже на лето домик за городом, а осенью думать что-то дальше».

То есть: мы видим миграцию спроса на арендное жилье за город, что тоже играет свою роль. Я не считаю, что сезонность является главным фактором, но она усиливает те самые основные факторы, связанные с санкциями и геополитикой.

Есть еще один фактор: последние два года, пока была дешевая ипотека, многие потенциальные арендаторы влезли в ипотеку и ушли с рынка аренды. То есть — многие бывшие арендаторы пошли по пути покупки собственной квартиры, что существенным образом оголило рынок аренды.

— В ЦИАН подсчитали, что аренда жилья сейчас в три раза дешевле покупки в ипотеку. Это действительно так?

— Да. Это связано со ставками. Рентабельность аренды всегда была низкой: 5% годовых, если соотносить годовую стоимость аренды с ценой купли-продажи. В силу того, что квартиры сильно подорожали, а арендные ставки, наоборот, ползут вниз, это скорее 3% годовых. Если вы сравните с выросшими ставкам по ипотеке, даже льготной под 9% (рыночные ставки по ипотеке вообще запредельные), то, конечно, снимать окажется выгоднее. Но здесь, опять же, на первое место выходит не вопрос выгоды, а вопрос рисков. Многие по-прежнему считают, что лучше платить ипотеку за свою квартиру, чем каждый месяц отдавать деньги «дяде».

— Но снимать можно сегодня однушку за 30 тысяч рублей, а завтра, если не будет денег, — комнату на 15 тысяч рублей, а с ипотекой такой номер не пройдет.

— Да. Но это скорее краткосрочная история. В долгосрочной же перспективе, если инфляция будет только нарастать, причем, во всем мире, то за 10-20 лет долг по ипотеке скорее всего будет обесцениваться в рублевом выражении, а квартиры, напротив, могут дорожать, отыгрывая инфляцию. Так что тут двоякая ситуация. Нужно смотреть, насколько стабильный заработок у человека и какой горизонт он рассматривает. На горизонте года-двух аренда будет выгоднее, но в долгосрочной перспективе ставки по ипотеке будут снижаться и скорее всего баланс выправиться.

— Восстановится ли спрос на аренду к осени и вырастут ли вслед за ним цены?

— Обычно осенью спрос на аренду квартир растет. Но я думаю, что в этом году дисбаланс спроса и предложения будет сохраняться, спроса будет недостаточно, и это будет корректироваться снижением арендных ставок.

Анна Семенец