Повышение цен на жилье неизбежно

Девелоперам хотят упростить доступ к кредитам на стройку. Для этого будет создан электронный сервис — агрегатор и унифицированная заявка, с помощью которых застройщики смогут подавать заявки в упрощенном порядке сразу в несколько банков. Разработкой сервиса займется комиссия по проектному финансированию общественного совета при Минстрое при участи банков и экспертов, пишут «Известия» со ссылкой на председателя комиссии Рифата Гарипова. Работа начнется уже в первом квартале 2022 года. Как отметил Гарипов, внедрение новых механизмов сэкономит до 10–15% бюджета застройщика, что может сказаться и на конечных ценах за квадратный метр. «Росбалт» попросил представителей строительной отрасли оценить влияние нового инструмента на стоимость жилья.

«Онлайн-сервис позволит не просто упростить и ускорить механизм подачи заявки и получения решения о выделении проектного финансирования, но и сделает процесс более прозрачным, что, безусловно, будет способствовать оптимизации затрат как со стороны банков, так и со стороны застройщика», — отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Руководитель департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент» Оксана Федосеева согласилась, что внедрение сервиса существенно облегчит жизнь застройщикам. «Но вопрос реализации вызывает сомнения, поскольку проектное финансирование — продукт сложный, и банки предъявляют разные требования к застройщикам. Документы в разные банки тоже подаются разные, поэтому есть сомнения в возможной интеграции нескольких банков в один сервис», — считает Федосеева.

По мнению руководителя направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолия Клинкова, ключевым преимуществом подобного инструмента будет как раз возможность унифицировать требования банков к девелоперам — претендентам на эскроу-финансирование. «Новый сервис позволит застройщику оперативно получить много разных предложений от банков и выбрать наиболее удобное и выгодное. Уже в краткосрочной перспективе это может увеличить конкуренцию между банками, что приведет к улучшению условий кредитования», — считает Клинков.

По его словам, подобный инструмент хорошо подходит для типовых проектов, особенно если девелопер уже получил разрешение на строительство. «Однако рынок уже сейчас смещается в сторону бридж-кредитования, когда банк начинает финансировать девелопера уже на этапе покупки земельного участка. Такие проекты практически всегда „нестандартные“, и для них сделать единую форму, как представляется, будет затруднительно», — отмечает Клинков.

Снижение себестоимости девелоперского проекта на 15% только за счет открытия кредитных линий на 2-3 месяца раньше обычного представляется маловероятным, особенно с учетом специфики эскроу-финансирования: чем меньше ДДУ реализовано, тем выше ставка, считает эксперт. В результате, появление унифицированной заявки с высокой степенью вероятности улучшит качество предложения от банков в рамках эскроу-финансирования, однако серьезного снижения стоимости жилья, по мнению Клинкова, ждать не стоит. «Ключевым фактором, влияющим на цену квадратного метра для покупателей, остается баланс спроса и предложения на рынке. Кроме того, нельзя не учитывать такой фактор, как рост стоимости стройматериалов и услуг строительных бригад, что влияет на себестоимость», — отмечает собеседник «Росбалта».

Эффективной мерой снижения нагрузки на девелоперов, которая позволила бы им проводить более гибкую ценовую политику, по мнению эксперта, может стать смягчение требований к финансовой устойчивости проекта. «Сейчас, чтобы получить эскроу-кредит, этот параметр должен быть на уровне 25-30%. Для региональных застройщиков такой уровень, к сожалению, не достижим. А для столичных девелоперов банки применяют „особенные“ условия при оценке финансовой устойчивости проекта в части себестоимости строительства, резервов и прочего. И в случае, если устойчивость проекта не будет достигнута, требуют увеличить собственное участие в проекте. В условиях отсутствия ликвидности такое требования явно не будет положительным образом влиять на себестоимость проекта», — отметил Клинков.

Если говорить про Москву, то здесь у большинства застройщиков, особенно крупных, и так нет сложностей с получением проектного финансирования, отметил коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. Так что, очевидно, эта инициатива нацелена преимущественно на регионы.

«Если внедрение сервиса сможет сократить срок получения кредита даже на 2−5 месяцев, то это положительно скажется на длительности реализации проектов. Но я не думаю, что это может как-то существенно отразиться на ценах жилья. Срок, который сможет сэкономить девелопер, все-таки слишком мал для этого», — полагает Татаринов.

По мнению заместителя директора группы компаний «Пионер» Дениса Новикова, практические шаги Минстроя по унификации процедуры получения застройщиками проектного финансирования — движение в правильном направлении. Но для снижения конечных цен на жилье этого недостаточно. Чтобы квартиры дешевели, необходимо увеличивать предложения на рынке недвижимости, выводить новые проекты в продажу. «По результатам реформы долевого строительства и перехода на проектное финансирование, с одной стороны, из-за введения счетов эскроу повысился уровень защищенности покупателей строящегося жилья. Но, с другой стороны, сократился доступ застройщиков, в первую очередь, региональных, к источникам финансирования строительства. В итоге в течение 2019–2020 года в целом по стране сократилось предложение на рынке жилья: объемы строительства жилья упали на 30%, со 120 млн до 90 млн квадратных метров. Благодаря принятым мерам господдержки строительной отрасли в 2021 году объемы жилья „в стройке“ увеличились до 100 млн „квадратов“, и рост цен на жилье замедляется», — отметил Новиков.

По его словам, унификация процедуры получения застройщиками проектного финансирования — только одно из предложений профессионального сообщества, направленных на упрощение кредитования и увеличение предложения на рынке жилья. Однако реализация только этого предложения не сможет оказать существенного влияния на снижение цен на жилье, считает эксперт.

«Сейчас серьезное давление на конечные цены на жилье оказывает высокая инфляция и существенное увеличение себестоимости строительства, которое происходит за счет роста стоимости стройматериалов и роста заработных плат рабочих из-за дефицита кадров. Таким образом, только реализация всего комплекса мер, направленных на сохранение стабильного, долгосрочного спроса на жилье, на увеличения предложения на рынке жилья, а также на снижение инфляции и темпов роста стоимости стройматериалов, на решение проблемы с дефицитом рабочих на стройках, позволит стабилизировать рост цен на жилье», — считает Новиков.

Даже если предложение Минстроя действительно позволит сократить издержки девелоперов за счет упрощения процедур получения проектного финансирования и исключения из этого процесса посредников в структурах банка, цены на квартиры от этого вряд ли снизятся, полагает руководитель департамента продаж новостроек «ТСН Недвижимость» Алексей Авунц.
«Маловероятно, что даже 15% удешевление стоимости строительства хоть как-то отразится на стоимости конечного продукта. Дело в том, что цены на жилье в крупных мегаполисах зависят далеко не только от стоимости строительства. В Московском регионе они регулируются только спросом, и только спрос способен ощутимо повлиять на ценообразование», — считает Авунц.

Первое, что может повлиять на цены, — отток внешних и внутренних мигрантов, то есть, потенциальных арендаторов. Второе — это разворот инвесторов от жилого рынка в сторону коммерческой недвижимости. Но это произойдет, вероятно, только после отмены международных санкций, полагает эксперт.

Говорить о том, насколько практичным, удобным и эффективным окажется новый электронный сервис, пока рано, считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

«У каждого кредитора своя форма финансовой модели. И менеджерам застройщика приходится в каждом проекте оформлять документ по форме банка, который выбран для финансирования проекта. Если бы у всех банков модель была единой, то это бы упростило работу и девелоперам, и кредиторам. У разных финансовых организаций разный подход в ценообразовании по кредитным линиям. Приходится разбираться в каждом конкретном случае. Даже разные проекты в одном банке могут иметь разные условия финансирования», — пояснил Нюхалов принцип, по которому проектное финансирование оформляется сейчас.

Но ожидания от нового электронного сервиса, по мнению эксперта, сейчас слишком завышены. «Безусловно, новая технология может упростить работу финансовых менеджеров у застройщиков, повысить эффективность взаимодействия между банком и девелопером. Это важный шаг в оптимизации бизнес-процессов в отрасли. Но агрегатор вряд ли способен столь значительно снизить себестоимость строительства», — считает Нюхалов.

По его словам, в случае успешной разработки сервис снизит операционные издержки девелоперских компаний, позволит сократить сроки выхода на строительную площадку. «Однако сам по себе вряд ли способен привести к серьезному снижению себестоимости квадратного метра. Есть более сильные факторы, которые ведут к повышению цен на жилье. Это инфляционные издержки, рост стоимости стройматериалов, увеличение платы за изменение вида разрешенного использования участка и другие затраты», — отметил он.

Самый мощный фактор, который в долгосрочном плане приведет к снижению цен на недвижимость, — постоянный рост объемов жилищного строительства, уверен Нюхалов. «Однако предложение пока в основном сокращается, и кардинального изменения ситуации мы пока не видим. А значит — нет условий для коррекции трендов на рынке жилья. Возможны кратковременные периоды стабилизации цен или даже их незначительного снижения на локальных рынках, не более того. Лишь планомерная политика по упрощению административных механизмов, развитие конкуренции во всех сферах экономической жизни даст необходимый результат. На этом пути предстоит пройти еще немало», — считает эксперт.

Один из важных факторов стабильного развития строительной отрасли — доступные кредиты. «Повышение ипотечных ставок приведет к некоторому снижению спроса в первой половине года, но оно не будет критическим. Рынок адаптируется к новым условиям. Поможет в этом госпрограмма по семейной ипотеке, доля которой сейчас 20 и более процентов. Смягчают последствия и совместные субсидированные продукты со сниженной процентной ставкой, когда застройщики компенсируют банкам недополученный доход. Тем не менее повышение цен неизбежно, но оно не будет значительным — на уровне инфляции или чуть выше, около 5-7%», — отметил Нюхалов.

Что касается роста ипотечных ставок, Авунц согласился, что это лишь на короткое время останавливает людей от покупки квартиры и влияет на спрос. «Это так называемый „шок-эффект“. Но спустя короткое время все привыкают к новым реалиям, и интерес вновь просыпается. Отличный пример — 2014 год, когда в ноябре ставка по ипотеке была 12%, а в декабре она увеличилась в 2 раза, но рынок смог пережить и это», — заметил эксперт.

Очевидно, что к новым ставкам и росту цен на жилье россиянам придется привыкнуть.

Анна Семенец