Ипотека перестанет быть палочкой-выручалочкой

За прошлый год в России заметно подскочили цены на стройматериалы. По некоторым позициям — до ста процентов, отмечают аналитики. Наряду с этим Центробанк за последнее время уже дважды поднял ключевую ставку. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это простимулировало спрос на жилье. «Покупатели поспешили за квартирами, опасаясь роста ипотечных ставок в ближайшем будущем», — отметили в ИРН. При этом квадратные метры, особенно в бюджетном сегменте, продолжили дорожать, пусть и не так быстро, как в 2020 году.

Выступая в пятницу на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума, президент РФ Владимир Путин объявил о продлении программы льготной ипотеки до 2022 года. Правда, при этом, по его словам, ставка по льготной ипотеке будет повышена до 7%, а предельная сумма кредита для всех субъектов РФ составит 3 млн рублей.

Сейчас Центробанк готовит еще одно нововведение, которое может отразиться на рынке жилья. Уже с 1 августа 2021 года регулятор намерен увеличить для банков резервирование по ипотеке с низким первоначальным взносом — до 20%. Как изменятся цены на квартиры уже к осени и кому они будут по карману, «Росбалт» попросил рассказать экспертов.

Генеральный директор РАСК, эксперт тематической площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко:

«Центробанк целенаправленно проводит мероприятия по ужесточению денежно-кредитной политики. Поднятие ключевой ставки и дальнейшее увеличение норм резервирования по ипотечным кредитам с низким уровнем первоначального взноса является ее логичным продолжением. Делается это, в первую очередь, чтобы охладить избыточно разогретый ипотечный рынок и остановить рост цен на недвижимость.

Напомним, что по итогам 2020 года цены на новостройки в России по отдельным локациям поднялись на 20-30%. В первом квартале 2021 года данный рост цен сохранился и составил порядка 18% в годовом выражении. В таких условиях новым ипотечным заемщикам будет сложно обслуживать кредиты. Особенно это касается тех, кто берет кредиты с низким первоначальным взносом, менее 20%. У них максимальная кредитная нагрузка из-за большого тела кредита в сравнении со стоимостью квартиры.

Обычно такие заемщики становятся причиной «пузырей», так как в случае кризисных явлений залоговая стоимость объекта недвижимости не покрывает долги заемщика перед банком. При ужесточении политики ЦБ банки станут менее охотно работать с такими заемщиками. Как следствие, должен замедлиться объем выдачи ипотеки.

Данные меры направлены в первую очередь на стабилизацию цен в новостройках и недопущению большой доли высокорисковых активов в банковском секторе. Однако, тут стоит помнить, что во многом цены на новостройки будет определять формат продления льготной ипотеки. Если ее условия продлятся для отдельных регионов в текущем виде, то мы не исключаем дальнейшего роста объемов выдачи ипотеки в них. Из-за этого рост цен на недвижимость в новостройках может сохраниться».

Директор Банковского института ВШЭ Василий Солодков:

«Если ЦБ увеличит резервирование по ипотеке с низким первоначальным взносом, простор для маневра у банков будет очень небольшой. С потребительскими кредитами у нас, очевидно, проблема, со всеми остальными тоже. Поскольку ипотечные кредиты предполагают залог, и банк в любом случае хоть что-то может обратно получить, скорее всего, банки не откажутся от таких жилищных кредитов совсем, и отреагируют на это решение ростом ставки.

Рост ставки приведет, скорее всего, к снижению спроса, а снижение спроса — к падению цен на жилье. Для заемщиков ничего катастрофического с этой точки зрения не случится. В прошлом году, когда резко подскочили цены на жилье, а ипотека подешевела, они платили меньший процент по кредиту при том, что сумма этого кредита стала больше. Сейчас все будет наоборот. То есть, что в лоб, что по лбу.

На мой взгляд, решение проблемы с ценами на жилье лежит в другой плоскости: конкурентная среда, большие объемы нового строительства. Но это уже другая история».

Председатель правления Ассоциации российских банков Олег Скворцов:

«Ипотечное кредитование в России начиналось с достаточно высоких сумм первоначального взноса. Дальше банки, наращивая активность в этом сегменте, опустили планку до 10%. Понятно, что это позволило расширить аудиторию, потому что первоначальный взнос для многих был главной преградой: если у человека физически нет денег, то и ипотеку он взять не сможет.

Но чем меньше становилась сумма взноса, тем больше оказывался риск, что деньги на первоначальный взнос заемщик тоже возьмет в кредит. Точной статистики нет, но есть косвенные факторы, которые показывают, что в России действительно растет доля тех, кто на первоначальный взнос берет потребительский заем.

Например, банк дает предварительное одобрение по ипотеке и назначает оформление сделки на пятницу. В четверг заемщик идет в ближайший банк, берет потребкредит на первоначальный взнос. Ипотечный банк об этом не знает, потому что сведения не успели подать в бюро кредитных историй. В результате, он видит благонадежного заемщика, который уже скопил какую-то сумму на квартиру и выдает ипотеку, хотя, на самом деле, деньги эти кредитные.

Такая ситуация создает дополнительную нагрузку для заемщика, которому приходится выплачивать два кредита сразу, и серьезные риски — для банков. Во-первых, если человек теряет работу, два кредита он вряд ли потянет. Во-вторых, сейчас велик риск, что ипотечная квартира упадет в цене к допандемийным показателям. Дело в том, что за последний год на фоне льготной ипотеки недвижимость подорожала в среднем на 20%. В стране, где ВВП практически не растет, экономика стагнирует, такой рост цен на жилье удивителен. ЦБ неоднократно говорил о том, что в сложившейся ситуации существует риск возникновения пузыря на рынке недвижимости.

Теперь представьте себе ситуацию: человек берет в ипотеку квартиру, которая сейчас стоит 10 млн рублей. Первоначальный взнос — 10% — тоже кредитный. В таком случае, если цены отскочат назад к уровню 2019 года (а лично я рассматриваю такой сценарий как весьма вероятный), эта квартира будет стоить уже 8 млн рублей. Если заемщик потеряет доход, то банк не сможет отбить на ее продаже даже ту сумму, которую выдал.

В этой ситуации кредиты с низким первоначальным взносом можно отнести к сделкам с повышенными рисками. Наверное, это понимают и сами банки. Об этом говорит и ЦБ. С одной стороны, идея ЦБ увеличить по ним резервирование выглядит разумной. С другой, такое решение может задеть и хороших заемщиков, особенно в регионах.

Что будут делать банки, напрямую зависит от того, в каком виде ЦБ примет решение об увеличении резервирования по ипотеке с минимальным взносом. Если регулятор действительно пойдет на такой шаг, банки однозначно поднимут ставки, потому что в ипотечном сегменте у них и так очень низкая маржа. Я считаю, что ипотека с низким первоначальным взносом вряд ли совсем уйдет с рынка, но банки серьезно ограничат выдачу таких кредитов, и они станут еще дороже для заемщиков.

ЦБ уже подал определенный сигнал банковскому сообществу. Я думаю, оно и так должно на это отреагировать. Банкам нужно быть аккуратнее с ипотечными кредитами с низким первоначальным взносом. Это связано и с макроситуацией, и с существующим риском коррекции цен на рынке недвижимости».

Анна Семенец