Пора готовиться к массовой продаже ипотечных квартир?

Россияне бросились избавляться от ипотечных квартир. По данным сети агентств недвижимости «МИЭЛЬ», только в Московском регионе за три года количество таких сделок выросло на 15%, сообщает Лента.ру.

Одни продают ипотечные квартиры, потому что «выросли» из них: за те годы, что они платят банку, изменился состав семьи и запросы. Другие больше не могут тянуть кредитное бремя. Последних в будущем может стать больше.

Как заявила СМИ глава Центробанка Эльвира Набиуллина, с введением программы льготной ипотеки на 9% выросло количество жилищных кредитов с низким первоначальным взносом меньше 20%. «Первоначальный взнос — один из показателей кредитоспособности, будущей платежной дисциплины заемщика. Все будет зависеть от скорости восстановления экономики, доходов населения и их стабильности. Надеюсь, что ухудшения кредитных портфелей банков не произойдет. Но важно постоянно отслеживать ситуацию, чтобы не реализовались риски пузырей ни для отдельных граждан, ни для большого количества заемщиков», — приводят слова Набиуллиной «Известия».

Рост ипотечных сделок с низким первоначальным взносом увеличивает риски того, что количество должников возрастет, а ипотечных квартир на рынке станет больше. Поэтому в ЦБ рассматривают возможность изменить схему продажи такого жилья: закрепить за должниками, которые больше не могут справляться с обязательствами перед банками, право самостоятельно продавать залоговые квартиры.

По словам Набиуллиной, в Центробанк уже поступали предложения нормативно урегулировать вопрос продажи заемщиками ипотечных квартир. «В целом я отношусь к такой перспективе положительно, поскольку в ряде случаев, если люди не могут выплачивать кредит, то могли бы выгодней продать жилье сами», — отметила глава ЦБ. Однако такой механизм, по ее словам, требует большой проработки, чтобы учесть интересы и заемщиков, и банков.

Сейчас существует две схемы продажи залогового жилья, рассказал «Росбалту» партнер коллегии адвокатов Pen&Paper Станислав Данилов. Первая касается заемщиков, которые исправно вносили платежи, но в какой-то момент решили сменить жилье. В таком случае, по словам Данилова, для продажи заемщику нужно лишь согласие на сделку. «Единственное требование для такой продажи — получить согласие банка на распоряжение имуществом. Никакого унифицированного документа нет, каждый банк применяет свою форму. Он может дать полное согласие на распоряжение ипотечной квартирой, может дать согласие „под условием“. Это чистой воды свобода договора. Росреестру в этом смысле интересно только то, чтобы это согласие на руках у владельца квартиры было. Проводя экспертизу сделки, в частности, договора купли-продажи, Росреестр проверяет, является ли согласие, которое было дано банком, адекватным для совершения сделки. В разных отделах Росреестра разные сроки. Москва более загружена, регионы — поменьше. Сроки продажи ипотечной квартиры под ключ с момента запроса согласия у банка до момента регистрации перехода права собственности могут варьироваться от месяца до нескольких месяцев», — отметил эксперт. Иногда получить согласие от банка можно за час, иногда заемщика могут мурыжить до бесконечности: уточнять, согласовывать, отказывать, говорит Данилов. По его словам, банки не обязаны давать согласие даже тогда, когда по всем параметрам сделка считается разумной.

То есть, если человек своевременно выплачивал ипотеку, и в какой-то момент решил квартиру продать, кроме согласия из банка ему никаких бумажек больше не нужно. На практике же банк обычно настаивает на том, чтобы быть стороной договора купли-продажи или чтобы текст этого договора прошел согласование с банковскими юристами. «В документе банк прописывает, что часть цены или вся цена, в зависимости от остатка долга, уплачивается непосредственно на кредитный счет заемщика. Таким образом банк разделяет те деньги, которые причитаются ему, и те деньги, которые останутся продавцу. В результате платеж поступает на кредитный счет, и этими деньгами погашается задолженность заемщика. Если же заемщик заключает сделку на других условиях, он нарушает закон», — отметил собеседник «Росбалта».

Вторая схема касается заемщиков, которые с платежами уже не справляются: у них есть просрочки, накапали пени, и банк забирает квартиру, чтобы продать ее в счет долга. «На данный момент существует несколько форм реализации залогового права в таких ситуациях. Первая — продажа на публичных торгах. Вторая — прямая продажа банком залоговой недвижимости третьему лицу. Третья — оставление предмета залога за собой. Такая форма часто применяется в случае с бизнесом, но в отношении физических лиц и их имущества — практически никогда», — отметил Данилов.

Самой распространенной считается продажа на публичных торгах. В таком случае заемщик оплачивает оценку имущества и саму организацию аукциона. По разным оценкам, на это может уйти до 10% стоимости квартиры.

Сейчас, видимо, Центробанк рассматривает четвертый вариант: прямую продажу залоговой квартиры самим заемщиком. «Банки все-таки про деньги, а не про торговлю недвижимостью. Им важно как можно быстрее получить ликвидность, компенсировать убытки, снять блок с резервов. Поэтому если квартиру оценили в 4-6 млн рублей, банк скорее всего выставит ее за 4 млн рублей, если этих денег хватит на оплату долга. Задача номер один — компенсировать убытки. Любая сумма сверху для них не принципиальна. Они не будут биться за интересы заемщика, чтобы ему тоже осталось что-то от продажи квартиры. Если продажа позволяет компенсировать банку заем, проценты и пени, это их полностью устроит, и поднимать планку они не будут, ровно потому что чем дешевле выставят, тем быстрее уйдет. Если же продавать по рыночной цене, срок экспозиции квартиры увеличивается, а банковский капитал все это время не работает», — объяснил эксперт.

Таким образом, новая схема, которая рассматривается в ЦБ, будет выгодна в первую очередь самим заемщикам, которые смогут продать жилье по выгодной цене, и остаться с деньгами после уплаты долга. Однако, по мнению Данилова, здесь важно учесть и интересы банков.

Если заемщикам разрешат продавать квартиры на аукционах, которые они будут организовать самостоятельно (выбирать площадку, шаг торга), они смогут выкупить ее дешевле через подставное лицо — друга, свата, однокашника. В таком случае сам заемщик останется с квартирой, за которую заплатит меньше, а банк недополучит денег. Такие незаконные схемы и сейчас встречаются на аукционах, организованных банками. Правда, не слишком часто. «Процессу обращения взыскания на имущество физлица, как правило, предшествует процесс взыскания долга. То есть — в реальной жизни с человека сначала взыскивают задолженность. К моменту проведения торгов приставы, как правило, уже везде пошуршали, и выкупать свою квартиру у него не на что, если не брать в расчет кубышку с наличкой, припрятанную в саду. Только такие хитрецы и могут рассчитывать на подобные сделки. Но это чистой воды злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности. Заемщик своими действиями подтвердил, что деньги у него были, но вместо того, чтобы заплатить за ипотеку, он их вывел в кеш, передали условному давнему другу в Нижнем Новгороде, чтобы он выкупил квартиру на аукционе. Квалификации могут быть разные, но в любом случае придется иметь дело с правоохранительными органами. Поэтому таких примеров не так много», — отметил эксперт.

Если заемщикам разрешат продавать квартиры свободно, а после получения денег передать часть суммы банку в счет долга, они могут завышать цену, чтобы квартира вообще никогда не продалась.

«Я думаю, если новая схема и будет принята, нам следует ждать большой детализации процесса. Важно определить, какой вес банк будет иметь в оценке и определении порядка продажи квартиры. Я бы ожидал ту степень детализации порядка продажи квартиры, которая присуща банкротному процессу», — отметил Данилов.

Анна Семенец