Жилье второй категории

Минстрой предложил приравнять все готовые апартаменты к жилью и запретить их строить в дальнейшем. В ведомстве пояснили, что те объекты, на которые уже есть разрешение, не пострадают. Если вы приобрели апартаменты на этапе строительства, переживать преждевременно. К обсуждению проблемы подключился Совет Федерации. Сенаторы предложили законодательно закрепить особый статус апартаментов. Каким может быть этот статус и как грядущие перемены отразятся на стоимости апартаментов, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

— В чем проблема с апартаментами? Почему нельзя оставить все как есть?

— По сути, апартаменты — это незаконное жилье, которое строят на площадках, имеющих разрешение только на постройку нежилых помещений. Возникает социальный конфликт, потому что люди думают, что они покупают квартиры для жилья, и как другие жители города, они рассчитывают на социальную инфраструктуру. Но в том-то и дело, что апартаменты социальной инфраструктурой не обеспечены — на них нет мощностей школ, детских садов, поликлиник. Получается, что застройщики возвели, продали и удалились, а люди купили и дальше ждут от города каких-то обязательств. А город на это не рассчитывал.

Изначально таких зданий было немного, начинались апартаменты в элитном сегменте в центре Москвы. Люди, которые покупали апартаменты, были незаинтересованы в социальной инфраструктуре: они все равно лечились за деньги в частных клиниках, водили детей в частные школы. Поэтому пока апартаменты были только в элитном сегменте и в небольшом объеме, проблемы не было. Но по мере того как их количество стало расти, в том числе за счет апартаментов эконом-класса в спальных районах Москвы, ситуация накалялась. Одно дело — превратить в апартаменты 10 квартир в старом особняке в центре города. Если нужно будет, город сможет определить жителей этих 10 квартир в поликлиники. Но когда на окраине города строят апартаменты на 500-1000 квартир, деть их некуда.

— Получается, проблема даже не в том, что сами покупатели апартаментов жалуются, пишут гневные письма администрации с претензиями на социальную инфраструктуру. Проблема в том, что эти люди все равно идут в те же районные поликлиники, водят детей в городские школы, но мест на них там не предусмотрено?

— Конечно. И город понимает, что ему придется вместо застройщика за какие-то деньги на отсутствующих для этого площадках достраивать инфраструктуру.

— Вы сказали, что раньше апартаментов на рынке было не много. Насколько их доля выросла теперь?

— Сейчас апартаментов стали строить меньше, но несколько лет назад, в 2016–2018 годах, доля апартаментов в Москве доходила до 20-25% от всех новостроек. В основном они, конечно, были сосредоточены в дорогом сегменте. Но и в экономе стали появляться даже не единичные объекты, а целые комплексы.

— Проблема с апартаментами касается только мегаполисов?

— Да, в основном, Москва. В меньшей степени — Петербург. Для остальных городов это почти не актуально.

— Реально ли вообще узаконить все готовые и строящиеся апартаменты и превратить их в жилье?

— Альтернатива — сносить то, что уже построено, и выселять из этих апартаментов людей, что приведет к еще большей социальной напряженности. Но властям что-то нужно делать с этим. Не исключаю, что введут понятие «жилье второй категории». Такие были предложения, в частности.

— Что это значит?

— Возможно, налоги и коммуналку сделают такими же, как в обычном жилье. Раз уж это не офисные или коммерческие помещения, а де-факто жилье. Что касается детских садов, школ и поликлиник, возможно, вся социальная инфраструктура будет для жителей такого жилья за дополнительную плату.

— Можно ли вообще ввести полный запрет на строительство апартаментов при том, что у нас активно идет реконструкция промзон, часть зданий в которых отдана именно под апартаменты? И как это отразится на рынке?

— Я думаю, разговоры о полном запрете обернутся только тем, что апартаментов станут строить больше. Для того чиновники и начали все эти разговоры. Лет 10 назад было то же самое. Сначала в Москве дали команду запретить все строительство в центре, а закончилось все тем, что пересмотрели градостроительные нормы и строить в центре стали больше. Более того, ввели программу реновации, подразумевающую реконструкцию целых кварталов.

Все разговоры о запретах нужны как раз для того, чтобы пересмотреть действующие правила и создать почву для того, чтобы можно было «расширить и углубить». Поэтому я считаю, что апартаменты либо совсем приравняют к жилью, либо сделают жильем второй категории. Под это либерализуют градостроительные нормы и начнут строить их еще больше, но уже под другим названием.

Даже в центре Москвы немало территорий, которые нуждаются в реконструкции. Офисы сейчас совсем не актуальны, и это, скорее всего, надолго. Пандемия настолько изменила подход к бизнесу, что многие компании поняли, что работать можно на удаленке. И если другие сегменты восстановятся, когда закончится самоизоляция, то этот сегмент рынка не восстановится совсем. Офисы не нужны, торговля тоже уходит в онлайн. Но в Москве остается немалое количество территорий внутри Садового кольца, которые нужно освобождать от давно неработающих заводов и прочих административных и складских помещений еще советских времен. А чем их застраивать? Жильем, гостиницами, если брать за основу мировой опыт.

— А почему нельзя просто на бумаге изменить назначение земли на жилое строительство и сразу строить нормальные дома вместо того, чтобы менять нормы, чтобы строить что-то между нежилыми и жилыми зданиями?

— Во-первых, могут быть физические ограничения, связанные с близостью к железнодорожным путям, линиям электропередач или высоткам, заслоняющим свет. По санитарным нормам эти участки земли не подходят для строительства зданий, в которых можно жить. Во-вторых, просто не хватает социальной инфраструктуры и ее негде построить.

— То есть, выдавая разрешение на строительство жилого дома, город должен видеть, в какие школы и поликлиники будут ходить жители, и не имеет права выдать разрешение, когда этой инфраструктуры нет.

— Ровно так. Проблема даже не в формальном изменении назначения земли, а в том, что есть физические ограничения, снять которые можно только при комплексном подходе.

— Кто выиграет от того, что апартаменты признают жильем?

— Я думаю, те, кто купил площади в апартаментах еще до принятия каких-либо решений.

— Могут ли вырасти цены на апартаменты просто потому, что чиновники заговорили об их легализации? И как изменятся цены, когда какое-то решение будет принято? Могут ли они сравняться с ценами на обычные квартиры?

— Сейчас в целом рынок на подъеме, и цены подрастают. Поэтому продавцы апартаментов, конечно, тоже цены поднимут. Как будут покупать по этим ценам и каков будет объем рынка, пока не ясно. Я думаю, что не очень большой. Обещания — обещаниями, но чем все закончится, не понятно.

Когда что-то примут, ситуация с ценами будет зависеть от того, что именно примут. Если будут приняты нормативные документы, которые полностью приравняют апартаменты к жилью со всеми правами для жителей, то цены тоже сравняются. И поскольку обычно апартаменты были подешевле квартир, они могут в цене подрасти. Но если их легализуют как «жилье второй категории» с определенными ограничениями, какой-то дисконт останется. Величина этого дисконта будет зависеть от того, насколько близко к жилью окажутся апартаменты.

— Сейчас, я так понимаю, разница в цене между апартаментами и жильем — около 20%?

— Примерно так, если брать сопоставимые объекты. Проблема в том, что не всегда есть с чем сравнивать, особенно когда речь идет об апартаментах в старых особняках в центре города.

— Можно ли сказать, что прямо сейчас купить апартаменты и ждать, когда они подорожают, — выгодно?

— Я думаю, что нет. Первыми поднимут цены продавцы в надежде на лучший расклад. Даже сейчас вы, скорее всего, купите апартаменты по завышенной цене, в которую уже заложен самый лучший расклад. А поскольку на деле все может выйти не так радужно, есть риск потерять деньги.

Анна Семенец