Коронакризис. Нужно ли сейчас покупать квартиры?

Цены на квартиры растут — как у застройщиков, так и на вторичке. Продавцы пугают потенциальных покупателей тем, что недвижимость и дальше будет дорожать. Так ли это на самом деле, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

— Я вижу, что застройщики и продавцы на вторичке начали поднимать цены на квартиры, и говорят, что дальше будет только дороже. «Успейте купить сейчас!» Насколько это обоснованный рост?

— Продавцы всегда играют на повышение. Но совершенно очевидно, что уже в ближайшее время цены начнут падать по той простой причине, что у людей станет меньше денег. Я думаю, в доходах потеряют все. Даже те, кто не лишится работы, останутся без премий, без бонусов, и платежеспособность населения снизится. Это — во-первых. А во-вторых, подорожают товары первой необходимости, продукты. Так что даже при прежних зарплатах свободных денег у людей будет меньше. Застройщикам придется устраивать скидки, а вторичка просто впадет в кому. Там продавцы не любят снижать цены, по крайней мере — быстро. Я думаю, что в ближайший год на вторичном рынке упадет количество сделок, а дальше цены будут постепенно ползти вниз — медленно, но верно.

Продавать жилье с хорошей скидкой будут только те собственники, кому по какой-то причине нужно сделать это быстро.

Что касается застройщиков, на них давят кредиты и текущие расходы, поэтому они будут устраивать распродажи, скидки, акции, субсидировать ипотеку, предлагать ремонт в подарок.

— Не получится ли так, что люди, которые уже ввязались в ипотеку, не справятся с нагрузкой, и квартир, некогда взятых в ипотеку, на вторичном рынке станет кратно больше?

— Я не думаю, что эта история будет массовой. У нас, в отличие от Америки, люди покупают в ипотеку не лишнее жилье. Они, как правило, берут квартиру для себя. Часто это их единственное жилье, и они будут за него бороться. Так что я не думаю, что банкротства станут массовыми. Вероятнее всего, коронакризис скажется на покупательском спросе.

— Вы сказали, что цены начнут падать. Когда это произойдет, и насколько ощутимым будет падение?

— Новостройки уже после снятия карантина, то есть, в ближайшие месяц-два, будут активно дешеветь. Вторичка, по опыту прежних кризисов, сползает в цене в течение от одного года до трех лет. Например, после кризиса 2014 года цены ползли вниз с 2015 по 2017 года, и снижение, в зависимости от сегмента, составило 10-20%. Часто цены снижают не явно, а просто торгуются. Так что как минимум 10% торга на вторичке уже сейчас уместно. А застройщики сами дадут скидки.

— Президент распорядился запустить программу льготной ипотеки под 6,5%, которая будет действовать до ноября 2020 года. Такую ставку государство обещает субсидировать на весь срок кредита. Не приведет ли это к тому, что люди, на фоне разговоров о грядущем росте цен, наберут кредитных квартир в домах, которые в итоге станут долгостроем?

— Во-первых, такая ставка субсидируется в пределах 8 миллионов. Если брать Москву, это небольшая часть рынка: под эти условия попадают эконом и частично комфорт, которые составляют 20-30%. Другое дело — Подмосковье. Так или иначе, предложение президента охватит не весь рынок, а только его недорогую часть. Какова дальнейшая судьба этих новостроек, закончат ли их? Я думаю, какая-то задержка сроков возможна, к этому надо быть готовыми. Сейчас все стройки остановили, так что и сроки сдачи домов сдвинутся. Никаких компенсаций за это платить не будут, потому что это форс-мажор, а остановка строек связана с решением властей. Но для массового банкротства застройщиков предпосылок нет. Два месяца простоя в этой отрасли не так критичны. Для многоквартирных домов строительный цикл обычно составляет года два, плюс-минус два месяца никогда роли не играли. Кроме того, люди уже покупают недвижимость по эскроу-счетам, и банки контролируют застройщиков, чтобы те не исчезли с деньгами.

— Но таких сделок пока не большинство.

— Да. Но по крайней мере покупка жилья по эскроу-счетам — это более защищенный вариант.

— Как вообще будет развиваться ситуация со строительством в ближайшие годы? Как будут меняться темпы, цены?

— Постепенно все вернется в привычное русло, как показывает опыт стран, которые идут впереди нас в истории с введением карантина. Цены просядут на 10-15%, и будут постепенно восстанавливаться в течение одного-трех лет. Так что сейчас наступает удачное время для покупки квартиры — не только для тех, у кого еще остались деньги, но и для тех, кто планирует взять ипотеку.

— Какие еще перемены на рынке недвижимости внесет коронакризис?

— Первое — существенное оживление загородной недвижимости, которая после 2014 года находилась в коме. Сейчас, я полагаю, спрос в этом сегменте начнет расти. Во-первых, люди будут бояться второй и третьей волн эпидемии, и задумаются о том, что самоизоляцию куда проще пережить в загородном доме, чем в городском муравейнике. Во-вторых, многие останутся работать на удаленке. Не все, но часть людей и компаний увидят, что они вполне могут работать в дистанционном формате, и не платить за офисы. Если хотя бы часть населения мегаполисов сможет работать из дома, и появляться в офисе раз в неделю — на совещаниях, люди смогут жить за МКАДом, причем, достаточно далеко от столицы, откуда не наездишься на работу каждый день. Так что, я думаю, начнется существенная миграция из городских квартир в загородное жилье, причем — относительно недорогое, расположенное не в непосредственной близости от Москвы, в элитных поселках, а на расстоянии 30-50 километров, где цены сравнимы с городской квартирой.

Второе — вырастет интерес к российской курортной недвижимости, потому что, похоже, все заграницы накрылись на непонятный срок.

Третье — серьезно пострадает рынок офисной недвижимости. Одни компании обанкротятся, другие поймут, что могут хотя бы часть людей оставить на удаленке, и сэкономить на здании. По этому сегменту коронакризис ударит особенно заметно.

Анна Семенец

О том, почему малый бизнес не может получить обещанную помощь, в подкасте «Росбалта» рассказывает редактор портала «Свое Дело Плюс» Лилия Агаркова.