Когда подешевеет ипотека?

Как изменят рынок ипотечного кредитования снижение ипотечных ставок — с одной стороны, и отказ от долевого строительства — с другой, обсудили участники ежегодной конференции «Ипотечное кредитование в России».

«Закон об ипотеке был принят в 1998 году. В первый год в России было выдано 150 ипотечных сертификатов. Ипотеке немного не повезло: в 1998 году случился кризис, и уже в 1999 году ипотечных сертификатов было выдано всего 17.

На первых порах СМИ писали о том, что ипотека — затея для богатых. Еще бы! Ведь ставка доходила до 35%, и кредиты выдавали только в долларах. Настоящий ипотечный бум случился в 2005 году, с принятием новой редакции Жилищного кодекса. С этого момента ипотека пошла в рост, и доросла до того, что сегодня стала фундаментом для развития строительной отрасли», — напомнила модератор дискуссии, руководитель направления «Недвижимость» радио Bussines.FM Валерия Мозганова.

Согласно статистике, опубликованной на сайте Единого реестра застройщиков, число неипотечных сделок в массовом сегменте падает.

По словам руководителя аналитического центра АИЖК Михаила Гольдберга, только за последний год ипотечный портфель вырос до 5 трлн рублей — на 13% по сравнению с 2016 годом. С помощью банков удалось привлечь в строительную отрасль от 1,3 до 1,5 трлн рублей средств граждан, отметил аналитик.

До 70% текущих заемщиков, по словам Гольдберга, — семьи с детьми. Больше половины из них — старше 30 лет. Почти 45% всех ипотечных кредитов — кредиты с использованием материнского капитала.

По оценкам АИЖК, в прошлом году населению выдали 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму около 2 трлн рублей. «Таких показателей не было никогда. Это примерно на 30% больше в количественном выражении и почти на 40% больше в деньгах, чем в 2016 году. При том, что в 2016 год на рынок влияла государственная программа субсидирования ипотечных ставок. В 2017 году программа перестала работать, и весь объем выдачи был обеспечен исключительно рыночными факторами, в том числе беспрецедентным снижением ипотечных ставок», — отметил аналитик

Он подчеркнул, что еще в начале прошлого года в рыночном сегменте ставки находились на уровне 13,5%, но уже к концу года они упали до уровня 9,5%. Такое снижение ставок резко уменьшило платеж по кредиту — почти на 20%. «Это не просто увеличило спрос на ипотеку, но улучшило качество ипотечного портфеля. Люди стали тратить меньше денег на обслуживание ипотеки, им стало легче справится с кредитной нагрузкой. В таких условиях вероятность того, что заемщик не сможет платить по кредиту, резко уменьшается», — подчеркнул Гольдберг.

Доля просроченных кредитов на срок больше трех месяцев составляет 2,3%. «Качество ипотечного портфеля примерно в пять раз выше, чем по другим неипотечным кредитам», — подчеркнул он.

С середины прошлого года в портфеле всех крупных банков появилась программа рефинансирования. «Пока она не оказывает подавляющего влияния на рынок ипотеки. Тем не менее, мы знаем, что общий ипотечный портфель сформирован под среднюю ставку 12,5%. Когда разница с текущими ставками достигает 3%, можно быть уверенными, что в течение ближайшего времени этот портфель будет рефинансироваться. Вопрос только в том, как это будет происходить: банки будут рефинансировать портфели друг друга, либо крупные банки начнут менять условия по кредитам на своем балансе. В следующем году ставки продолжат снижаться, общий объем выдачи будет расти, и составит не менее 2,5 трлн рублей», — считает он.

По прогнозам председателя комитета Госдумы по финансовому рынку, председателя совета Ассоциации банков России Анатолия Аксакова, ипотечные ставки могут опуститься до 7%. По итогам прошлого года инфляция оказалась ниже целевого показателя в 4%, который определил ЦБ. В ведомстве Набиуллиной не раз заявляли, что разница между инфляцией и ключевой ставкой должна быть 2,5%. «То есть, даже если инфляция в 2018 году подрастет по сравнению с прошлым годом, и будет уже не 2,5%, а 3-4%, ключевая ставка ЦБ вполне может быть на уровне 6,5%. Соответственно будут снижаться проценты по кредитам, в первую очередь, жилищным», — объяснил Аксаков.

По последним исследованиям АИЖК, 45% российских семей хотят улучшить жилищные условия. В ближайшие 5 лет ипотеку смогут взять 8 млн граждан, отметил Гольдберг.
Развитие ипотеки стало главным пунктом правительственной стратегии развития жилищной сферы до 2025 года, отметила начальник отдела реализации программ и приоритетных проектов по обеспечению доступным жильем Минстрой РФ Мария Дормостук.

Согласно документу, уже к 2025 году ипотека должна быть доступной 50% российских семей. Количество жилищных кредитов должно вырасти до 2 млн ежегодно, объемы жилищного строительства — с 80 до 120 млн квадратов в год, а обеспеченность населения жильем — с 25 до 30 кв.м на человека.

Но, по словам президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, вряд ли на самом деле все будет так же радужно, как в прогнозах правительства. По словам эксперта, ипотека сегодня растет исключительно в силу снижения процентной ставки, но никак не в силу роста доходов населения. Доходы населения только первый месяц за прошедшие четыре года перестали падать, и до роста им далеко. А вероятность того, что ключевая ставка сможет и дальше держать позиции, вызывает у Косаревой большие сомнения.

Кроме того, уже сейчас количество новых договоров долевого участия (ДДУ) практически не растет. То есть, люди не стали покупать больше жилья. Просто то жилье, которое еще вчера покупали за свои, сегодня берут за кредитные деньги. Ипотечный рынок растет, но это вовсе не говорит о росте благосостояния, считает Косарева.

Вся доступность жилья, достигнутая за счет снижения ипотечных ставок, нивелируется в результате роста цен на жилье, отмечает президент ИЭГ. «Чтобы цена на жилье не росла, должно увеличиваться предложение. Но вряд ли это произойдет в условиях отказа от долевого строительства. Скорее наоборот», — полагает она.

Как считает Мозганова, пока в жилищном строительстве действуют старые правила, застройщики постараются вывести на рынок как можно больше объектов. Население будет брать кредиты, чтобы запрыгнуть в уходящий поезд. А дальше нас всех ждет ступор и затяжное затишье.

Очень скоро на вторичный рынок выйдут продавцы с ипотечными квартирами, и с ними тоже придется что-то делать, создавать для них понятные механизмы.

Анна Семенец