Капремонт в кредит — кому это выгодно?

Кредитование капитального ремонта позволит собственникам проводить работы, когда нужно, а не когда подойдет очередь. О том, кто сможет стать получателем по такому кредиту и какими будут ставки, рассуждают эксперты.

Любая работа по капремонту жилого дома встает его собственникам в копеечку. Не менее 1 млн рублей — на замену лифта, еще столько же — на замену крыши. И это, по словам руководителя жилищного сектора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер, в расценках 2013 года.

Иными словами, речь идет о деньгах, которые единовременно у собственников собрать не выйдет — только путем ежемесячных взносов, которые, накапливаясь, превращаются в серьезную сумму.

«Но дело в том, что большая часть домов в стране, я сейчас не о Москве говорю, долго не ремонтировалась. То есть сроки прошли, но денег на ремонт ни у кого не было. Теперь эти дома очень срочно нуждаются в капремонте. Их много, и разом такой объем работ за счет ежемесячных взносов выполнить тоже невозможно», — заметила Генцлер.

Если проблему решает региональный оператор капремонта все дома ремонтируются из «общего котла» — согласно очереди. Для тех, кто решил копить на капремонт на специальном счете, ситуация иная.

«Когда мы понимаем, что реальная потребность в ремонте уже существует, но накопленных на спецсчете денег еще не хватает, жильцы встают перед выбором: продолжать копить или взять кредит, сделать ремонт, и этими же взносами расплачиваться за кредит», — отметила собеседница «Росбалта».

Как подсчитали в Фонде «Институт экономики города», ежегодный объем потенциальных платежей за капремонт в стране в целом составит 188 млрд рублей (реальный — около 85% от этой суммы). При этом по регионам сумма сильно зависит от ставки. Так, в Москве, где она установлена на уровне 15 рублей с «квадрата», можно получить 40,5 млрд рублей, а в Челябинской области со ставкой в районе 6 рублей за «квадрат» — меньше 5 млрд рублей, заметила исполнительный директор фонда Татьяна Полиди.

На спецсчета, по оценкам фонда, в целом по стране в год будет приходиться 32 млрд рублей.

В качестве целевой аудитории эксперты выбрали многоквартирные дома, построенные после 1970 года. Сегодня спецсчета есть у 147 тыс. таких домов.

По мнению Полиди, установленные в регионах ставки взносов при отсутствии накоплений позволяют привлекать кредиты на небольшой или частичный ремонт. Так, при сроке кредитования 5 лет средний размер кредита на ремонт пятиэтажки составит 450-750 тыс. рублей, в столице — 4 млн рублей.

«Если брать кредит на 10 лет при ставке 15 рублей с „квадрата“ и отсутствии накоплений, на ремонт 1 квадратного метра жилья придется 1 тыс. рублей. Для сравнения, Фонд ЖКХ в свое время тратил на ремонт „квадрата“ 3 тыс. рублей. При этом привлечение кредита через 10 лет накоплений позволит увеличить объем работ втрое», — подчеркнула она.

На самом деле, Минстрой РФ уже давно ведет подготовительную работу. Такие кредиты, по соображениям чиновников, должны выдаваться по более низким ставкам или субсидироваться. Но для этого нужны общие, всем понятные правила.

По словам Генцлер, сегодня многие банки пытаются разработать свою формулу такого кредита. Теоретически, они и сейчас могут предлагать «продукт», и уже это делают. Но в условиях плохо продуманного законодательства требования банков к заемщикам велики, процентные ставки, в которых заложены риски, высоки, а тех, кто хочет и может взять такой кредит — единицы. Например, по словам эксперта, один из крупных банков несколько лет назад всерьез обсуждал ставку в 30% годовых.

Первое, с чем предстоит определиться, так это с тем, кто может быть заемщиком. В отличие от стандартных потребкредитов, заемщиками здесь могут быть не сами граждане — физические лица, а лишь юридические: ТСЖ, ЖСК, уполномоченное общим собранием лицо или управляющая компания.

В этом и заключается проблема: собственники квартир владеют денежным потоком, из которого погашается кредит, но по закону не могут выступать созаемщиками, в то время как ТСЖ или УК берут деньги у банков, не имея при этом собственных ресурсов для погашения, и рассчитывая на деньги собственников.

Поскольку раньше ничего подобного кредитованию капремонта не было, то ни о какой кредитной истории речи не идет. Риски банкам предлагают оценивать с учетом собираемости взносов за капремонт — регулярных платежей из карманов собственников жилья.

В качестве залога могут выступать права на деньги со спецсчета.

По словам Косаревой, важно предусмотреть разные подходы к кредитованию для разных случаев. «Вряд ли мы сегодня и вообще сможем зафиксировать какой-то один правильный, оптимальный подход. Скорее мы можем рассмотреть веер возможностей, каждая из которых имеет свои преимущества и ограничения. В конечном счете, решающим звеном будут все равно банки. Жизнь покажет, какой из предложенных вариантов будет наиболее устойчивым.

На совещании в Минстрое я напомнила, что даже ипотека начиналась совершенно по-разному. Сбербанк годами выдавал кредиты с поручительством двух-трех лиц, и не использовал форму залога, или, по крайней мере, не опирался на нее. И только через много лет присоединился к всеобщему тренду, и сегодня занимает лидирующую позицию на этом рынке», — подчеркнула она.

По словам Генцлер, в России уже есть опыт кредитования капремонта — в Ростове, где работает региональный банк, который имеет опыт выдачи кредитов на капремонт ТСЖ. «Больше пяти лет назад они начали эту работу, и за это время выдано около 70 кредитов», — отметила она.

«Международная практика подсказывает, что кредитование капремонта — вещь эффективная. Но для этого государство должно отрегулировать вопрос льготных ставок и механизмов защиты собственников», — считает зампредседателя комиссии по ЖКХ ОП РФ Артем Кирьянов.

Собеседник «Росбалта» особо отметил, что такие решения должны приниматься с учетом мнения реального большинства собственников, в то время как в России по-прежнему часто грешат подделкой протоколов общих собраний.

«Пока собственники не примут для себя очень отчетливого решения о том, что хотят брать кредит, не поймут, как он отразится на энергоэффективности дома, например, за счет качественного капремонта возрастет класс энергоэффективности здания и снизятся затраты на тепло, система не сработает, — считает эксперт. — В странах бывшего СССР, где государство изначально не брало на себя никакой ответственности за состояние жилых домов, например, в Эстонии, мы видим, что люди заинтересованы, берут кредиты, достаточно быстро их гасят, и выигрывают за счет снижения платы за коммуналку».

Эксперт считает, что доверять кредитование следует только ТСЖ, поскольку управляющие компании пока сложно назвать надежными структурами. «Ставка должна быть в районе 10-15% годовых, не больше. Правда, насколько это интересно банковской системе — пока вопрос», — заключил собеседник «Росбалта».

Директор Банковского института ВШЭ Василий Солодков считает вопрос ставки решающим. «Очевидно, что речь пойдет о длинных кредитах — 20-25 лет. Даже по приемлемой ставке в 10% годовых собственникам придется переплатить в 2,5 раза от взятой суммы. При этом в расчете на длительный срок банкам такой продукт будет не выгоден. А если поднять ставку, он не будет востребован населениям», — резюмировал он.

Представитель Ассоциации российских банков, руководитель аппарата Совета представителей уполномоченных банков при мэре Москвы Игорь Логинов напомнил, что до внедрения программы капремонта в сегодняшнем виде во многих регионах действовали программы софинансирования. В Москве, например, городской бюджет софинансировал до 90% затрат на капремонт многоквартирных домов. По его мнению, теперь за счет тех средств, которые раньше выделялись на субсидирование, можно стимулировать кредитование капремонта.

«Насколько я знаю, сейчас планируется увязать программу кредитования капремонта многоквартирных домов с достижением какого-то эффекта по энергоэффективности. Если в результате капремонта будет достигнута экономия тепла условно на 10%, света — на 20%, тогда собственники смогут претендовать на получение субсидии — до 5 млн рублей, если я не ошибаюсь. Но это пока лишь проект, который готовится в Минстрое», — заметил Логинов.

По его словам, эта мера хоть и нужная, но основных проблем она не решит.

«Один из главнейших вопросов: кто будет нести риски невозврата кредита. Зарубежная практика знает несколько действенных механизмов. Первый — разрешить банкам накладывать ограничения на сделки с имуществом того собственника, который не платит взносы. Еще один вариант: пойти по пути, выбранному для кредитования малого бизнеса. Речь идет о создании гарантийных организаций. Для малого бизнеса, например в Москве, работает Фонд содействия кредитования малого бизнеса. Существует и федеральная структура. Нечто подобное могло бы быть создано и в части капремонта, и эта структура могла бы выступать поручителем в случае, если собственники решили взять кредит. Здесь также есть риск невозврата — 3-5%, но эти деньги фонд сможет взыскать с собственников, просто это потребует определенного времени, что для банков критично», — отметил эксперт.

Дальше возникает вопрос того, на кого оформлять кредит. ТСЖ, по мнению банковского сообщества, институт ненадежный. «Один человек из ТСЖ вышел, площадь, которую члены сообщества имели в здании, становится менее 50%, и ТСЖ перестает существовать. Юридическое лицо, на которое был оформлен кредит, исчезло, и что дальше делать банку — не ясно», — пояснил позицию Логинов.

Управляющим компаниям банкиры тоже не до конца доверяют: сегодня жители выбрали одну компанию, завтра — другую.

Наиболее надежным банкирам представляется сотрудничество с региональным оператором капремонта (законодательство предусматривает возможность отдать спецсчет ему в управление). Другое дело, что ему все это не нужно — у него и так в управлении до 90% многоквартирных домов.

«Когда несколько лет назад один из банков давал кредит на капремонт дома, юрист банка в сопровождении свидетеля обходил всех жильцов и собирал подписи, чтобы в случае неуплаты можно было привлечь их к суду. Но такая практика не может стать системной», — подчеркнул он.

Что касается ставок, представитель банковского сообщества пояснил, что они увеличиваются с учетом рисков, которые закладывает банк. Поскольку продукт новый, увеличиваются базовые ставки сильно. Для того, чтобы их снизить, государство должно отрегулировать спорные моменты и предложить какой-то общий алгоритм, чем сейчас и занимается Минстрой.

«Один мой приятель как-то сказал: в России и пяти лет не проходит без какого-либо катаклизма. Плохо верится, что через 25 лет честных накоплений можно будет сделать качественный ремонт дома, что деньги не потеряются, не обесценятся. Я бы предпочел 2-3 года копить, сделать капремонт, а потом расплачиваться по кредиту, понимая, что дом уже отремонтирован», — рассказал Логинов.

Правда, пока, по словам собеседника «Росбалта», каких-то перспектив взрывного роста кредитования капремонта в силу объективных причин в Ассоциации российских банков не видят.

Анна Семенец