Развлекать и торговать

ТРЦ в столице бьют рекорды

В нынешнем году в столице введут в строй рекордный объем торговых площадей. По данным консалтинговой компании Colliers International, только за первые шесть месяцев 2014 года в эксплуатацию введены 307,8 тыс. кв. м, что на 46% больше, чем за весь прошлый год. На данный момент рынок торговой недвижимости в Москве вырос до 4,5 млн кв. м. Такая динамика роста обеспечена в первую очередь за счет открытия крупнейших торговых комплексов «Вегас Крокус Сити» (Crocus Group), «GoodZone» (Immofinanz Group) и «Весна» (Central Properties и Alto Assets). Всего же в мегаполисе в первом полугодии начали функционировать 7 новых торгово-развлекательных центров.

По данным компании Knight Frank, до конца года в Москве заявлено к открытию 13 торговых центров, в том числе крупнейший в Европе ТРЦ "Авиа Парк", в который инвестируют структуры Аркадия Ротенберга. И если все эти объекты будут введены в строй планово, то совокупный объем предложения может увеличиться более чем на 1,3 млн кв. м, что составит исторический максимум, превышающий объем ввода качественных торговых площадей в 2004 году в 5 раз.

Наиболее крупными инвесторами на российском рынке коммерческой недвижимости стали О1 Properties, Morgan Stanley, Millhouse Capital, Fort Group, ВТБ, Сбербанк, UFG Asset Management, группа «БИН», Practika Development. Крупнейшей сделкой на рынке торговой недвижимости стало приобретение компанией Praktika Development за $300 млн ТК River Mall в Москве. Отметили эксперты и еще одну серьезную сделку: в июне ГК «Регионы» приобрела долю АФК «Система» в Научно-исследовательском институте дальней радиосвязи (НИИДАР).

Девелопер, владеющий 30 торговыми центрами в 10 российских регионах, планирует построить на Преображенской площади ТЦ «Июнь» торговой площадью 184 тыс. кв.м. Colliers International ранее оценивал сумму сделки примерно в $150 млн. Строительство комплекса, считают аналитики консалтинговой компании, обойдется в $250 млн. Руководитель департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик отметил, что площадка имеет идеальное расположение для торгового центра - рядом с метро. Кроме того, у объекта нет конкурентов: качественных торговых центров в этом районе столицы нет. «Помимо возведения на Преображенской площади ТРЦ, мы планируем модернизировать инженерную и транспортную инфраструктуру вокруг своего центра», - сообщил председатель совета директоров ГК «Регионы» Амирхан Мори, лично курирующий этот проект. По мнению аналитиков компании «Миэль», такие намерения Амирхана Мори «поднимут уровень привлекательности» не только района Преображенской площади, где традиционно тяжелая транспортная ситуация, а инженерные системы существенно изношены, но и всего Северо-Восточного округа столицы.

Несмотря на рекордный рост объемов торговых площадей, московский рынок далек от насыщения и существенно отстает от европейских показателей. По мнению аналитика отдела исследований рынка CBRE Максима Палта, даже с таким высоким вводом столица выйдет на уровень обеспеченности торговыми площадями в 387 кв. м на 1 000 человек. Тогда как в Европе на каждую тысячу покупателей приходится 450 – 600 кв. м. «Учитывая данный факт, а также высокую покупательскую способность москвичей, можно ожидать, что те проекты, которые находятся на стадии строительства и будут введены в 2015 году, также найдут спрос со стороны потребителей», - считает Палт, прогнозируя усиление конкуренции и рост вакантных площадей в торговых центрах. С такой позицией согласны и девелоперы. По мнению Амирхана Мори, в ближайшие годы ужесточение конкуренции будет для собственников стимулом для реновации и реконцепции своих объектов, которые станут основными трендами развития рынка торговой недвижимости.

Моллы покоряют регионы

Как выяснили эксперты, по уровню обеспеченности торговыми площадями среди российских регионов Москва не вошла даже в первую тройку. По данным консалтинговой компании первое место занял Екатеринбург, где на тысячу человек приходится 438 кв. м площадей в ТЦ, на втором месте – Санкт-Петербург с 401 кв. м, на третьем – Самара с 391 кв. м. Вместе с тем по объемам ввода торговой недвижимости регионы, по сравнению с первопрестольной, остались далеко позади. За первое полугодие 2014 года в провинции появилось всего восемь новых объектов, например, «Торговый Парк» в Твери, «Калейдоскоп» в Новосибирске, «Гринвич» в Екатеринбурге, «Изумрудный город» в Томске.
«Объем ввода площадей в качественных региональных ТЦ в первом полугодии 2014 года рекордно низок и составляет 278 700 кв. м, - сообщил руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Васюткин. – Наиболее активный рост рынка наблюдается в кластере городов с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек». Такой интерес девелоперов к небольшим городам объяснил председатель совета директоров ГК «Регионы» Амирхан Мори: «Качественных торговых объектов в малых городах попросту нет. Как правило, торговые центры являются либо объектами наследия советского прошлого, либо представляют из себя ярмарки с офисными помещениями, а те, что появились совсем недавно не имеют никакой концепции». Именно по этой причине Амирхан Мори первым из девелоперов начал строительство качественных сетевых торговых центров шаговой доступности в городах с населением менее миллиона человек. Тем самым Амирхан Мори, считают аналитики JLL, фактически создал новый тренд на рынке региональной коммерческой недвижимости. Сейчас компания, владеющая сетью ТРЦ «Июнь» и «Сибирский городок», активно развивает бизнес в Пензе, Череповце, Ачинске, Анжеро-Сунженске, Прокопьевске, Белово и др. По итогам 2013 года «ГК Регионы» вошла в пятерку лидеров рейтинга ста крупнейших собственников торговых центров России «INFOLine Developer Russia TOP-100».

Найти арендатора

Бурный рост торговой недвижимости в Москве может обернуться и увеличением вакантности торговых площадей, считают аналитики. В Colliers полагают, что эта цифра составит 4%. В Knight Frank не так оптимистичны. «По нашим оценкам, в следующем году, когда в расчете будут учтены открывающиеся в 2014 году проекты, вакансия может вырасти до 7%, в два раза превысив нынешние 3,5%», - говорит директор по сдаче в аренду торговых центров компании Юлия Соколова. В качестве примера эксперты приводят недавно открывшиеся ТРЦ «Весна» и «Москворечье», где собственники нашли арендаторов только на 60% площадей, а в ТРЦ «Гудзон» на момент технического открытия функционировал лишь гипермаркет «О’Кей».

Проблему вакантности хорошо осознают собственники торговой недвижимости. "Уже сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда в процессе согласования договоров аренды девелоперы предоставляют потенциальным арендаторам скидки, например, так называемый step-rent – дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с постепенным повышением, или оговаривают другие дополнительные условия", - отмечает Юлия Соколова и добавляет, что девелоперам приходится быть очень гибкими, чтобы собрать под крышей своих торговых центров качественные бренды.

Место развлечений

Собственники ТРЦ, фиксируя снижение посещаемости, стали уделять повышенное внимание развлекательной составляющей комплексов. Так, для привлечения покупателей в новый ТРЦ «Вегас Крокус Сити», в который было вложено 12 млрд рублей, девелоперам пришлось серьезно постараться. «Новый проект Crocus Group сохраняет общую концепцию сети с тематическим зонированием, а пятиуровневое пространство VEGAS Крокус Сити воплощает абсолютно уникальную архитектуру: здесь воссозданы точные копии знаменитой нью-йоркской площади Таймс-сквер и Рокфеллер-центра с гигантской статуей Прометея на воде», - рассказал вице-президент группы компаний Crocus Group Эмин Агаларов. Кроме того, по его словам, сейчас ведутся переговоры о проведении в «Вегасе» постоянных шоу Cirque du Soleil или Братьев Запашных.

Эксперты также говорят о том, что прибыльность торговых комплексов напрямую зависит от качества развлечений, которые предлагаются посетителям. Действительно, в ТРЦ уже давно посещают не только для шоппинга. Согласно исследованию компании Miel, семь лет назад 73% москвичей приходили в ТЦ за одеждой, в прошлом году эта цифра составила 56%. Зато пообщаться с друзьями в торговых центрах предпочитают 15% против 4% в 2007 году, тех же, кто решил провести там в 2007-м было 16%, а теперь 23%.

Сейчас в столице уже около сотни моллов, а всего торговых центров – около тысячи. Несмотря на усиливающуюся конкуренцию и наметившееся понижение трафика, уверены аналитики, в ближайшие годы их число будет только расти. Девелоперы готовы вложить в строительство ТРЦ в 2014 – 2015 годах 3,5 млрд. долл., из которых 1,6 млрд будет инвестировано в строительство собственно торговых центров. Эксперты NAI Becar считают, что в таких условиях в столице будет появляться все больше ТЦ с более ярко выраженной концепцией или уникальными свойствами.

Сергей Петров